PERTAMANYA saya merasa pelik mengapa Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan seperti gopoh sangat ‘memaksakan’ Ahli Parlimen untuk membahaskan Rang Undang undang Pembaharuan Semula Bandar dengan tidak memberikan ruang yang luas untuk Ahli ahli Parlimen meneliti baris demi baris, perkataan demi perkataan yang terkandung dalam Rang Undang undang yang sepenuhnya baru ini berbanding RUU Pindaan kepada Akta Akta sedia ada.
Blue Bill, RUU ini hanya diletakkan atas meja Ahli Parlimen di Dewan Rakyat pada hari Khamis lalu. Tak siapa tahu bentuk akhir RUU ini sebelum Khamis lalu. Dan ditetapkan bacaan ke 2, perbahasan dan keputusan pada hari Rabu besok.
Tak sampai seminggu untuk dikaji dan dibaca RUU yang cukup besar risiko dan implikasinya.
1. Isu pampasan dan hak pemilik.
Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan mendakwa pampasan kepada pemilik akan lebih tinggi daripada nilai pasaran. Namun, tiada satu pun peruntukan dalam RUU URA yang menyebut pampasan mencukupi.
Seksyen 24(a) hanya menyatakan bahawa pemilik yang terlibat hendaklah menerima “tawaran faedah yang tidak kurang baiknya daripada tawaran faedah yang ditawarkan sebelum projek pembaharuan semula bandar dijalankan”.
Ia terlalu umum, kabur dan tidak setara dengan konsep ‘pampasan mencukupi’ di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan
Konsep tawaran faedah juga boleh dimanipulasi kerana ia tidak ditakrifkan dalam bentuk nilai kewangan yang jelas.
Hak pemilik untuk dilindungi daripada kehilangan harta secara tidak adil terjejas
2. Ketiadaan hak rayuan ke mahkamah.
Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486), pemilik yang tidak berpuas hati dengan jumlah pampasan boleh merujuk kes ke Mahkamah Tinggi. Ini adalah jaminan undang-undang yang kukuh.
Sebaliknya, RUU URA langsung tidak menyediakan mekanisme untuk merujuk isu pampasan ke Mahkamah.
Jika pemilik berasa pampasan tidak adil, mereka tidak ada jalan undang-undang untuk menuntut hak mereka. Ini adalah penafian hak asasi yang serius.
3. Ambang persetujuan (Seksyen 19).
Projek boleh diteruskan walaupun ada pemilik yang membantah, asalkan capai ambang berikut:
– Bangunan ≤30 tahun: 80 peratus.
– Bangunan >30 tahun: 75 peratus.
– Bangunan ditinggalkan/uzur: 51 peratus.
Ini bermakna jika 49 peratus pemilik tidak setuju, suara mereka boleh diketepikan.
RUU ini meletakkan kuasa majoriti mengatasi hak minoriti.
4. Pemilihan pemaju (Seksyen 20)
Kuasa menentukan dan meluluskan pemaju terletak kepada Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan atau Negeri.
Malangnya, tiada kriteria jelas dalam undang-undang tentang cara pemaju dipilih, melainkan hanya perlu kemukakan laporan kebolehlaksanaan, pelan perniagaan dan fi.
Ini membuka ruang kepada kronisme, manipulasi dan pelantikan tidak telus.
Pemaju yang ada hubungan politik atau kepentingan tertentu boleh dipilih walaupun rekodnya tidak baik.
5. Projek terbengkalai.
Seksyen 21(4) membenarkan pemaju mengambil alih tanah melalui pembelian atau pengambilan paksa di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960.
Namun, RUU tidak nyatakan tanggungjawab jelas jika projek gagal atau terbengkalai. Rakyat berisiko kehilangan rumah tanpa jaminan gantian sebenar.
Pemilik terdedah dengan risiko besar tanpa perlindungan undang-undang yang memadai.
6. Skop kawasan terlalu luas.
Seksyen 1(2): RUU ini berkuat kuasa di seluruh Semenanjung Malaysia dan WP Labuan.
Seksyen 2: hanya mengecualikan tapak warisan di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005.
Bermakna tanah Rizab Melayu, tanah wakaf, tanah adat dan tanah pertanian juga tertakluk kepada undang-undang ini – menimbulkan risiko besar terhadap harta rakyat.
Harta warisan dan tanah umat Islam serta masyarakat adat tidak dilindungi. Ia boleh mencetuskan konflik sosial, ekonomi, dan identiti komuniti setempat.
7. Risiko gentrifikasi dan pengusiran halus
RUU tidak menyediakan perlindungan terhadap caj penyelenggaraan baharu. Jika kediaman kos rendah ditukar menjadi kondominium, golongan B40 akan terbeban dengan common facility charges tanpa jaminan ia ditanggung pemaju.
Berhubung projek Razak Mansion dan Residensi Kerinchi, menteri gagal memberi data peratusan pemilikan sebelum dan selepas pembangunan walaupun diminta berkali-kali oleh saya di dalam Parlimen.
Saya sendiri bangun bertanya nak meminta data ini terus kepada Perdana Menteri ketika sesi soal jawab. Kemudian sekali lagi menyebutnya ketika perbahasan RMK13. Masih tidak diberikan angka angka tersebut.
Rakyat miskin bandar akan diusir secara halus dan struktur demografi setempat akan berubah. Itu yang sedang berlaku dan akan lebih cepat berlaku dengan adanya URA ini sekiranya diteruskan oleh Kerajaan.
DATUK AHMAD AMZAD HASHIM
Ahli Parlimen Kuala Terengganu
Pengerusi Lajnah Pembangunan Tanah dan Wilayah PAS Pusat – HARAKAHDAILY 26/8/2025
