PADA 10 November lepas, Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) telah menganjurkan satu brainstorming di atas talian bertajuk ‘Bina Kemudian Jual (BKJ) atau Jual Kemudian Bina (JKB)’.
Brainstorming ini telah dianjurkan sebagai respon kepada pengumuman Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan (KPKT) pada 3 Oktober lepas bahawa Kerajaan Madani bakal mengumumkan langkah reformasi perumahan pada 20 November ini dan telah menyediakan pelbagai kemudahan serta insentif bagi menggalakkan pemaju perumahan melaksanakan kaedah Bina Kemudian Jual (BKJ) yang mampu mengurangkan risiko projek terbengkalai dan lambakan rumah tidak terjual.
Menjawab soalan lisan di Parlimen, Menteri Perumahan Dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, berkata bahawa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah menggariskan pelan tindakan bagi memastikan peralihan daripada konsep Jual Kemudian Bina (JKB) kepada BKJ dapat dilaksanakan secara berperingkat.
Menurut beliau lagi, pelaksanaan konsep ini pada masa kini dilaksanakan secara sukarela dan terbuka kepada pemaju yang mempunyai keupayaan kewangan yang kukuh, memandangkan ia memerlukan modal yang tinggi pada peringkat awal pembinaan. Kerajaan pada waktu ini tidak mewajibkan model BKJ kerana menurut pemetaan Jabatan Perumahan Negara, rantaian industri belum bersedia dan model BKJ ini juga akan memihak kepada syarikat besar yang akan menjejaskan syarikat PKS (Perusahaan Kecil Sederhana) yang perlu untuk pembangunan di pekan kecil dan kawasan desa.
Brainstorming yang dianjurkan oleh REACH ini telah disertai oleh mereka yang terlibat di dalam industri perumahan termasuk para profesional, pemaju, ahli-ahli akademik dan NGO-NGO yang berkaitan.
Berikut adalah di antara ringkasan perbincangan dan rumusan brainstorming tersebut yang tidak hanya terhad kepada BKJ dan JKB tetapi juga perkara-perkara yang lebih luas,
1. BKJ dapat membantu mengelakkan projek perumahan terbengkalai yang menindas pembeli-pembeli rumah.
2. Walau bagaimanapun, BKJ berkemungkinan akan menimbulkan masalah-masalah baharu yang memberi kesan kepada pembeli-pembeli rumah dan industri perumahan secara keseluruhannya.
3. Pandangan bahawa harga rumah akan meningkat sekiranya BKJ diwajibkan dikongsi oleh banyak pihak.
4. Bilangan pemaju yang mampu melaksanakan BKJ adalah terhad justeru banyak pemaju akan ‘gulung tikar’ jika BKJ diwajibkan dan kesannya industri perumahan akan dimonopoli oleh beberapa pemaju-pemaju besar.
5. Apabila berlaku monopoli, sudah tentu ia akan memberi kesan kepada harga rumah di pasaran yang tidak akan memihak kepada para pembeli.
6. Pengurangan bilangan pemaju akan juga mengurangkan bilangan rumah di pasaran walhal masih terdapat permintaan yang tinggi dan akan memberi peluang kepada pemaju-pemaju yang tidak bertanggungjawab untuk memanipulasi harga.
7. Walaupun BKJ dapat menyelesaikan beberapa masalah di dalam industri perumahan namun begitu ia tidak sepatutnya diberikan keutamaan kerana masalah sekarang bukan hanya terhad kepada projek terbengkalai atau lambakan rumah yang tidak terjual.
8. Perlu ada usaha-usaha lain seperti mengkaji semula akta-akta yang melibatkan perumahan agar dapat memberi perlindungan yang sepenuhnya kepada pembeli di samping memastikan hanya pemaju-pemaju yang layak dan berkemampuan terlibat di dalam industri.
9. Walaupun diakui pindaan-pindaan telah dibuat kepada akta-akta berkaitan namun masih terdapat pembeli yang tidak menerima pembelaaan yang sepenuhnya.
10. Kita belum lagi nampak pemaju dipenjara kerana projek perumahan terbengkalai walhal para pembeli dan keluarga mereka terpaksa menghadapi kesengsaraan di mana ada yang diisytiharkan muflis.
11. Walhal para pemaju bebas menutup syarikat mereka dan memulakan pembangunan baharu dengan syarikat yang baharu melalui proksi-proksi mereka.
13. Harta dan kekayaan mereka tidak dapat disentuh walhal para pembeli rumah terpaksa membayar pinjaman bank untuk rumah yang belum tentu akan disiapkan.
14. Selain dari masalah projek terbengkalai, terdapat dakwaan wujud pemaju yang bersikap selektif di dalam memasarkan produk-produk mereka terutamanya premis-premis perniagaan dengan hanya menjualnya kepada pembeli-pembeli tertentu sahaja.
15. Pembiayaan adalah di antara masalah utama yang dihadapi oleh mereka yang berhasrat memiliki rumah sendiri dan kerajaan perlu memperluaskan program pembiayaan sedia ada di samping menambah program-program baharu agar dapat memastikan impian mereka yang mahu memiliki rumah sendiri menjadi kenyataan terutamanya yang diketepikan oleh institusi-institusi kewangan.
16. Kerajaan Persekutuan dan kerajaan negeri perlu mempertingkatkan lagi usaha untuk menyediakan perumahan untuk rakyat dengan memperluaskan lagi program-program sedia ada dan mewujudkan program-program baharu, sama sekali tidak menyerahkan sebahagian besar tanggungjawab itu kepada pihak swasta.
17. KPKT digesa melakukan satu reformasi yang menyeluruh di dalam industri perumahan dan bukan sekadar menggalakkan BKJ atau melakukannya secara ‘piecemeal’ sahaja.
18. Untuk melakukan reformasi ini, satu institut kajian perumahan kebangsaan yang terdiri dari pakar-pakar berkaitan perlu ditubuhkan, yang mengambil kira kepentingan semua pihak dan bebas dari sebarang pengaruh politik, pemaju atau pihak asing, untuk mengenalpasti satu reformasi yang menyeluruh.
19. Kerajaan perlu menubuhkan Tabung Perumahan Negara di mana rakyat Malaysia boleh membuka akaun dan membuat caruman dengan tujuan untuk membantu mereka membeli rumah sepertimana umat Islam menabung di Tabung Haji bagi tujuan untuk menunaikan ibadah Haji.
20. Satu kajian perlu dilakukan untuk melihat kemungkinan tanah-tanah yang diwakafkan dapat dimanfaatkan untuk kepentingan perumahan umat Islam.
21. Sebarang reformasi perumahan perlu berupaya menyelesaikan masalah yang membebani rakyat dan industri secara ‘once and for all’ agar tidak berulang lagi kerana kebanyakan masalah hari ini adalah masalah yang berulang sejak berpuluh-puluh tahun.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 21/11/2025
