Pembangunan semula: Apakah tujuan sebenar?

PEMBANGUNAN di banyak di pusat bandar-bandar besar di negara kita telah mencapai tahap tepu. Bukan sahaja bandar-bandar itu semakin sesak malah amat payah untuk mencari tanah-tanah kosong untuk pembangunan baharu. Selain dari itu terdapat pembangunan-pembangunan lama yang telah usang dan akan menelan kos yang tinggi untuk diselenggara atau dibaikpulih. Terdapat juga yang berada di lokasi yang tidak lagi sesuai. Contohnya kawasan kediaman atau industri yang berada di tengah-tengah kawasan komersial. Atau pembangunan-pembangunan di atas lokasi yang berpotensi untuk menjana pulangan kewangan yang tinggi.

Advertisement

Salah satu penyelesaiannya adalah dengan membangunkan semula pembangunan-pembangunan tersebut. Pembangunan semula atau seperti yang disebut di Indonesia, ‘peremajaan’, berpotensi menyelesaikan masalah ini. Tanah-tanah dapat dibebaskan untuk pembangunan-pembangunan baharu yang lebih segar. Aktiviti pembangunan-pembangunan semula ini dapat menggerakkan ekonomi.

Justeru itu pembangunan semula ini boleh dirumuskan bertujuan untuk mencapai beberapa matlamat:

1. Menaiktaraf kediaman, ruang niaga atau kemudahan-kemudahan penduduk asal.

2. Merancang dan membangunkan semula kawasan-kawasan lama sesuai dengan keperluan-keperluan dan piawaian-piawaian terkini.

3. Menjana keuntungan kewangan untuk pengeluar modal.

Ketika saya berada di dalam Kerajaan Negeri Selangor dan merupakan ahli perbadanan Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS), terdapat beberapa projek pembangunan semula yang telah dilaksanakan dengan jayanya atau cuba dilaksanakan tetapi belum lagi berjaya. Projek yang berjaya dilaksanakan adalah Datum Jelatek di Taman Keramat yang pada asalnya adalah rumah pangsa yang dibina oleh PKNS. Satu lagi rumah pangsa yang dibina oleh PKNS juga di Taman Keramat (Flat Colombia) masih belum berjaya dibangunkan kerana persetujuan dengan penduduk belum dapat dicapai. Satu lagi rumah pangsa di Seksyen 17, Petaling Jaya juga belum dapat dibangunkan ketika itu.

Sejak akhir-akhir ini pembangunan semula Kg Sg Baru di Kg Baru, Kuala Lumpur mendapat perhatian umum. Kawasan yang akan dibangunkan melibatkan blok-blok rumah pangsa PKNS dan beberapa deretan rumah teres. Menurut laporan berita, terdapat penduduk yang membuat bantahan terhadap penyelesaian yang ditawarkan. Isu ini telah menarik perhatian ahli-ahli politik termasuk seorang bekas Menteri yang tidak bersetuju kerajaan menggunakan Akta Pengambilan Tanah 1960 untuk sebuah projek swasta. Satu petisyen telah dilancarkan melalui media sosial dan disokong oleh 80,000 tandatangan.

Sebarang usaha untuk menaiktaraf kehidupan rakyat adalah satu usaha murni yang perlu disokong. Banyak rumah pangsa kos rendah yang dibina pada dekad-dekad 60an dan 70an telah begitu usang dan tidak lagi dapat berfungsi sebagai kediaman yang sempurna bagi penghuni-penghuninya. Ia perlu dibaikpulih secara menyeluruh dan kosnya adalah tinggi. Adalah lebih praktikal untuk merobohkannya dan membina kediaman yang lebih selesa dan sempurna. Malah ia memberi peluang untuk membangunkan kawasan yang lebih luas dengan perancangan yang baharu. Tetapi dari mana datangnya dana untuk membina kediaman yang baharu untuk mereka?

Pembangunan semula adalah satu penyelesaian. Pembangunan yang baharu akan dapat menjana dana untuk menyediakan kediaman yang lebih sempurna kepada penduduk asal. Jika pada mulanya kawasan asal adalah terdiri dari pembangunan berdensiti rendah tetapi pembangunan yang baharu adalah terdiri dari pembangunan berdensiti tinggi. Jika pembangunan asal adalah terdiri dari unit-unit kediaman tetapi pembangunan yang baharu adalah terdiri dari unit-unit kediaman dan komersial. Pulangan dari jualan unit-unit tambahan dapat menampung kos untuk menaiktaraf kehidupan penduduk asal.

Walau bagaimanapun apakah tujuan sebenar pihak yang menerajui pembangunan semula ini? Adakah semata-mata untuk membantu penduduk? Mahu melihat mereka hidup di dalam keadaan yang lebih sempurna. Jika dahulu di dalam flat kos rendah yang usang tetapi setelah pembangunan semula di dalam pangsapuri yang moden dan serba lengkap. Atau adakah tujuan mereka semata-mata mahu mengaut keuntungan? Kebajikan dan masa depan penduduk asal tidak terdapat di dalam pertimbangan mereka. Pertimbangan mereka hanyalah ringgit dan sen sahaja.

Kita tidak berada di dalam dunia yang ideal. Kita tidak boleh mengharapkan mana-mana pihak untuk membantu secara percuma tanpa sebarang pulangan. Kawasan-kawasan yang berpotensi dibangunkan semula adalah bagaikan lombong emas. Pihak yang berminat sudah tentu mengejar pulangan dari projek yang bakal dibangunkan. Walau bagaimanapun kepentingan penduduk asal perlu diberi perhatian dan tidak diabaikan. Hasrat untuk menaiktaraf kehidupan penduduk asal perlu seiringan dengan hasrat untuk mengejar keuntungan.

Tetapi siapakah yang memastikan ini berlaku? Siapakah yang akan mengawal pemaju atau mana-mana syarikat yang terlibat dengan pembangunan semula? Sudah tentu kerajaan. Secara ideal lebih baik jika kerajaan atau SPV kerajaan yang menerajuinya tetapi jika melibatkan swasta maka rakyat sudah tentu mengharapkan kerajaan untuk menjaga kepentingan mereka. Kerajaan perlu adil dan tidak boleh kelihatan memihak kepada pemaju. Walaupun pemaju mengeluarkan modal tetapi penduduk asal tidak boleh dilihat sebagai halangan-halangan seperti pokok-pokok, semak-samun atau batu-batu yang perlu dibuang sebelum pembinaan boleh dimulakan. Kediaman mereka adalah satu aset yang setaraf dengan modal yang dikeluarkan oleh pemaju. Kerajaan tidak boleh dilihat sebagai kuda tunggangan pemaju untuk mencapai matlamat mereka. Perlu ada mekanisme atau garispanduan yang jelas dari kerajaan. Atau lebih baik lagi jika terdapat akta yang khusus. Mungkin Akta Pembangunan Semula?

DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 27/4/2022