Fenomena bencana, cabaran baharu untuk pembeli rumah

TAN Sri Khalid Ibrahim ketika menjadi Menteri Besar Selangor pernah menceritakan kepada Exco-exco Kerajaan Negeri mengenai pengalaman beliau membeli tanah di Indonesia. Ketika itu beliau mewakili sebuah GLC Kerajaan Persekutuan yang mahu membuat pelaburan di negara jiran itu. Apabila beliau bertanya mengenai keluasan tanah tersebut, beliau ditanya balik, ‘Keluasan ketika air pasang atau ketika air surut?’.

Mungkin ada yang menganggap kisah ini sebagai cerita yang lucu tetapi maklumat ini amat penting. Keluasan sebenar tanah yang boleh dimanfaatkan sama ada untuk pembangunan atau pertanian perlu diketahui agar unjuran pulangan dari pelaburan boleh dianggarkan dengan tepat. Tan Sri Khalid bernasib baik kerana penjual tanah itu telah berterus-terang kerana sudah tentu amat merugikan jika mengeluarkan belanja untuk tanah 500 ekar tetapi hanya 250 ekar yang boleh digunakan.

Advertisement

Mungkin tidak ramai dari kita yang akan membeli tanah yang keluasannya berubah-ubah seperti Tan Sri Khalid tetapi ini tidak bermakna kita tidak perlu berhati-hati. Sama ada tanah atau rumah, anda perlu membuat semakan mengenai kawasan di mana hartanah tersebut berada. Anda perlu tahu risiko-risiko yang dihadapi oleh kawasan tersebut. Banjir besar yang melanda baru-baru ini sepatutnya membuat kita lebih teliti apabila membuat keputusan untuk membeli hartanah.

Risiko banjir sudah tentu merupakan risiko pertama yang perlu dipertimbangkan. Pengalaman dari bencana baru-baru ini akan mengakibatkan hartanah di beberapa kawasan susah untuk dijual jika pemiliknya mahu melepaskannya atau nilai semasanya jatuh merudum kecuali kerajaan melaksana program-program tebatan banjir untuk mengelakkan bencana yang sama dari berulang. Walau bagaimanapun agak sukar untuk mengembalikan keyakinan rakyat.

Untuk mengelakkan kesan dari kejadian banjir besar ini, pada 6 Januari lepas Kerajaan Negeri Melaka telah mengarahkan setiap perancangan pembangunan perumahan dilakukan kajian secara terperinci terlebih dahulu bagi memastikan kawasan berkenaan tidak terdedah kepada risiko banjir. Arahan ini adalah untuk projek perumahan baharu di kawasan paya, ‘wetland’ atau yang berhampiran dengan sungai.

Tetapi bukan banjir sahaja yang boleh menjadi ancaman kerana terdapat ancaman-ancaman lain yang sepatutnya merungsingkan pemilik dan bakal pembeli rumah. Tanah runtuh adalah satu ancaman yang apabila berlaku boleh mengakibatkan kemusnahan harta benda dan korban nyawa. Terdapat kawasan-kawasan yang telah berkali-kali berlaku tanah runtuh dan seolah-olah keputusan untuk membangunkan kawasan tersebut adalah satu kesilapan. Walau bagaimanapun bukan itu sahaja risiko yang perlu diketahui dan diberi perhatian. 

Di kawasan yang saya wakili ketika ADUN dahulu terdapat rumah-rumah yang selalu mengalami kerosakan kerana dipukul angin kencang. Setiap kali angin kencang, bumbung rumah-rumah yang sama akan diterbangkan atau rosak. Kejadian ini berlaku beberapa kali sepanjang saya menjadi ADUN. 

Selain dari itu, terdapat beberapa blok pangsapuri di Hulu Selangor yang kerap mengalami kerosakan bumbung apabila berlaku ribut. Hanya beberapa blok yang tertentu terlibat walhal blok-blok di sekelilingnya tidak terjejas. Kedua-dua kes ini menunjukkan bahawa terdapat kawasan-kawasan yang berada pada laluan angin yang akan mengakibatkan kerosakan.

Sehubungan itu, sebuah universiti telah diminta untuk membentangkan kajian mereka mengenai kawasan-kawasan di Negeri Selangor yang berhadapan dengan risiko jika berlaku angin kencang. Tujuan pembentangan ini adalah supaya dapat dikenalpasti kawasan-kawasan yang berisiko tinggi agar sebarang pembangunan akan datang di situ perlu mematuhi kriteria-kriteria tertentu. Oleh yang demikian kerosakan atau kemudaratan dapat dielakkan jika berlaku ribut atau angin kencang. 

Kriteria-kriteria ini mungkin dari segi rekabentuk, bahan-bahan atau cara pembinaan dan akan dikuatkuasakan apabila kebenaran merancang dipohon dari Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Walaupun kerajaan negeri di Selangor telah bertukar selepas Pilihan Raya Umum 2018 tetapi cadangan ini wajar diteruskan. Penglibatan Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan diperlukan kerana bencana seperti ini bukan sahaja berlaku di Selangor tetapi di seluruh negara. Kesungguhan politik (Political Will) amat penting untuk pelaksanaannya.

Cadangan tersebut jika dilaksanakan adalah sepertimana garis panduan untuk pembangunan di kawasan-kawasan cerun di Selangor. Bukan semua kawasan cerun boleh dibangunkan dengan bebas. Ianya tertakluk kepada kecuraman cerun tersebut. Ada yang dihadkan pembangunannya dan tertakluk kepada kawalan-kawalan tertentu sementara ada yang dilarang dibangunkan sama sekali. Walaupun lot tanah yang terlibat adalah milik persendirian namun mereka tidak boleh sesuka hati membangunkannya. Garis panduan ini bertujuan untuk mengelakkan sebarang malapetaka yang boleh mengorbankan nyawa atau memusnahkan harta benda.

Kawasan-kawasan berisiko di mana bencana boleh berlaku sama ada banjir, tanah runtuh, tanah mendap, angin kencang, ribut dan lain-lain lagi perlu disenaraikan. Pembangunan-pembangunan di kawasan tersebut perlu dirancang dan direkabentuk agar dapat dipastikan ia selamat kepada penghuninya jika berlaku bencana. Pemaju atau pemilik tanah mesti mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa. Mereka bukan sahaja perlu mengawal jenis pembangunan dan reka bentuknya tetapi juga bahan-bahan yang digunakan dan cara pembinaan (method of construction) yang mengambil kira risiko bencana di kawasan tersebut. Malah untuk kawasan yang berisiko terlalu tinggi, tiada pembangunan dibenarkan. Senarai kawasan berisiko ini perlu dimaklumkan kepada orang ramai agar mereka sedia maklum risiko yang mereka perlu tanggung apabila membeli hartanah di kawasan-kawasan tersebut.

DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 7/1/2022

Sumber Asal: https://www.facebook.com/100000270189106/posts/5066254093393547/