BARU-baru ini kes-kes rumah flat membuat pengubahsuaian tanpa kebenaran mendapat perhatian di dalam media tempatan. Tambahan kepada sebuah rumah flat telah dirobohkan oleh sebuah Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) kerana dilakukan di atas tanah bukan milik tuan rumah. Sudah tentu penambahan tersebut tidak mendapat kebenaran PBT kerana PBT tidak mungkin akan memberi kebenaran untuk pembinaan di atas tanah milik orang lain.
Perkembangan ini menimbulkan banyak tanda tanya dan kebimbangan di kalangan orang ramai sama ada yang tinggal di flat-flat (dan kediaman berstrata yang lain) atau kediaman-kediaman yang ‘landed’(di atas tanah). Mereka bimbang kerana mereka turut membuat tambahan sepertimana flat yang dirobohkan itu. Pemilik rumah ‘landed’ turut bimbang kerana mereka juga telah membuat penambahan tanpa kebenaran PBT.
Apakah sebenarnya undang-undang berkaitan dengan penambahan di rumah-rumah kediaman? Apakah undang-undang berkaitan dengan tanah di pembangunan berstrata? Kenapa ramai yang melakukan kesalahan yang sama seperti flat yang dirobohkan tetapi tidak ada tindakan drastik?
Undang-undang yang berkaitan dengan hal ini adalah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 atau Akta 133. Seksyen 70 (1) Akta tersebut menetapkan tidak ada sesiapa yang boleh mendirikan sesuatu bangunan tanpa mendapat kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada PBT.
Semua pembinaan bangunan atau tambahan atau ubah suai yang tidak mendapat kebenaran pihak PBT terlebih dahulu atau pembinaan yang tidak mengikut pelan yang telah diluluskan adalah bertentangan dengan Akta tersebut.
Sekira anda tinggal di kediaman berstrata, terdapat satu lagi akta yang mengawal sebarang kerja-kerja ubah suai dan tambahan jika dibenarkan. Akta itu adalah Akta Pengurusan Strata 2013 atau Akta 757. Pemilik premis perlu mematuhi syarat-syarat tambahan yang melibatkan pihak pengurusan seperti Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) atau ejen pengurusan.
Walau bagaimanapun soalan lazim yang selalu ditanya adalah, “Kenapa jiran saya buat tapi tidak ada tindakan walaupun tidak ada kelulusan?“.
Seperti biasa, jawapan kepada soalan seperti ini adalah jika sesuatu kesalahan itu dilakukan oleh ramai, ini tidak bermakna kesalahan itu boleh dimaafkan. Mungkin jiran anda bernasib baik dan mungkin anda tidak. Jika anda disaman, anda tidak boleh memberi alasan bahawa jiran anda juga melakukannya. Sama seperti jika anda tidak berhenti pada lampu merah. Anda tidak boleh memberi alasan bahawa pemandu kereta lain juga tidak berhenti. Anda tetap akan disaman.
Tetapi terdapat satu komen mengatakan undang-undang atau peraturan-peraturan PBT adalah mengelirukan. Ini tidak menghairankan kerana undang-undang buatan manusia memang tertakluk kepada pelbagai tafsiran. Ada juga yang merungut walaupun terdapat akta-akta namun tafsiran PBT adalah berbeza-beza. Penyelesaiannya adalah dengan merujuk kepada PBT yang terlibat.
Selain dari itu anda juga boleh memuat turun dari Internet ‘Garis Panduan Prosedur Pengeluaran Permit Kerja Ubahsuai’ yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan. Garis panduan ini menyenaraikan kerja-kerja yang memerlukan permit dan kerja-kerja yang tidak.
Kebanyakan PBT menyediakan garis panduan yang diedarkan kepada orang ramai dan juga laman web khusus untuk kerja-kerja penambahan dan pengubahsuaian kecil. Ada yang menyediakan prosedur atau saluran khas untuk kerja-kerja tersebut untuk menjimatkan masa dan kos kepada pemilik kediaman.
Untuk mempercepatkan proses, pemilik kediaman lazimnya akan melantik perunding atau ‘submitting person’ yang biasa dengan prosedur dengan sesuatu PBT. Walaupun prosedur dari satu PBT ke satu PBT yang lain tidak jauh bezanya namun lebih selamat jika anda melantik mereka yang sudah biasa dengan cara kerja dan pegawai-pegawai di PBT di mana anda mahukan kelulusan.
Undang-undang dan peraturan bukan untuk menyusahkan rakyat tetapi untuk melindungi kepentingan mereka. Bukan susah untuk membayangkan apa akan terjadi jika pemilik kediaman bebas membuat penambahan dan pengubahsuaian tanpa sebarang kawalan. Saya pernah melihat seorang pemilik rumah yang membuat penambahan sehingga pagar di hadapan rumahnya. Sepanjang 20 kaki di hadapan rumahnya telah dibina bangunan baharu berdinding dan bukan sekadar balkoni atau bumbung sahaja. Ini adalah satu tindakan yang tidak bertanggungjawab kerana beliau telah menafikan jiran-jiran pengudaraan dan cahaya matahari.
Masalah juga akan timbul jika pembinaan yang baharu melibatkan struktur yang baharu. Bayangkan jika tidak ada peraturan dan pemilik kediaman bebas membina tanpa had ketinggian. Sudah tentu akan membahayakan jiran-jiran jika dibina penambahan 3 atau 4 tingkat tanpa kelulusan atau kawalan PBT.
Bagaimana jika pemilik membuat penambahan hingga ke sempadan kiri atau kanan lot mereka? Undang-undang menetapkan perlu ada anjakan (setback) dari sempadan untuk bangunan yang dibina. Sekiranya bangunan atau penambahan dibina sehingga ke sempadan, ini bermakna privacy jiran sebelah telah dicerobohi. Bangunan atau penambahan itu telah menjadi begitu hampir dengan rumah jiran. Lebih parah lagi sekiranya terdapat tingkap atau pembukaan di rumah jiran tersebut.
Walau bagaimanapun tindakan yang paling mementingkan diri adalah jika anda membuat penambahan di atas tanah bukan milik anda tetapi milik orang ramai seperti harta bersama. Sudah tentu tindakan ini akan menafikan hak orang lain untuk memanfaatkan kawasan tersebut. Walaupun kawasan tersebut tidak langsung digunakan namun tindakan itu telah menafikan hak orang lain. Mungkin perumpaannya adalah seperti kita mencuri duit orang dengan alasan orang itu tidak memerlukan duit tersebut.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 21/6/2022
