TERDAPAT dua pilihan jika kerajaan serius untuk melaksanakan Bina Dan Jual (Build Then Sell) atau BTS, sama ada kerajaan mewajibkan BTS atau menyediakan pelbagai insentif kepada pemaju untuk melaksanakan BTS. Kerajaan juga boleh meletakkan syarat-syarat tambahan atau mengenakan penalti untuk memaksa pemaju melaksanakan BTS sehingga tidak ada pemaju yang mahu melaksanakan Jual Dan Bina (Sell Then Build) atau STB.
Walau bagaimanapun insentif-insentif seperti keutamaan kelulusan dan pengecualian deposit pemaju perumahan yang pernah dicadangkan untuk BTS mungkin tidak cukup menarik kepada pemaju untuk bertukar dari STB kepada BTS. Menurut Menteri Perumahan Dan Kerajaan Tempatan (KPKT) ketika membatalkan polisi wajib BTS pada tahun 2015, BTS akan mengakibatkan pemaju terpaksa menggunakan dana mereka sendiri untuk projek-projek mereka.
Dakwaan ini memang benar kerana dengan BTS tidak ada lagi pembayaran berperingkat (progress payments) seperti projek-projek STB. Ini bermakna pemaju perlu membuat pinjaman (bridging loan) yang lebih tinggi untuk menyiapkan projek mereka. Jika ini berlaku kesannya adalah pertama harga rumah akan meningkat akibat kos tambahan kepada pemaju untuk mendapatkan dana tambahan. Kos ini akan ditanggung oleh pembeli.
Kedua hanya pemaju-pemaju yang memiliki dana yang secukupnya akan dapat bertahan. Pemaju-pemaju kecil tidak akan mampu terlibat di dalam industri ini atau pemaju-pemaju akan mengurangkan pembinaan rumah mereka menurut kemampuan kewangan masing-masing. Tetapi untuk memastikan kepentingan pembeli rumah dilindungi adalah lebih baik jika hanya pemaju-pemaju yang berwibawa dan kukuh sahaja yang berada di dalam industri perumahan.
Bagaimana pula dengan pemaju-pemaju Bumiputera yang tidak memiliki modal yang banyak? Bukankah BTS akan membunuh mereka? Kerajaan perlu menangani masalah ini melalui program-program atau tindakan afirmatif (afirmative actions) yang lain. Hakikatnya mangsa-mangsa projek perumahan terbengkalai dan rumah yang berkualiti rendah juga Bumiputera. Bukankah mereka juga memerlukan pembelaan?
Dengan bilangan pemaju yang berkurangan, mungkinkah pemaju-pemaju akan menetapkan harga rumah sesama mereka? Mungkinkah mereka akan sesuka hati menaikkan harga? Kebanyakan negeri seperti di Selangor menetapkan harga yang khusus untuk rumah-rumah mampu milik mereka iaitu Rumah Selangorku. Sekiranya semua negeri mengawal harga rumah mampu milik maka golongan B40 dan M40 tidak akan terkesan. Sementara harga rumah-rumah mewah akan ditentukan oleh pasaran. Pemaju tidak akan meletakkan harga yang tidak akan menarik pembeli.
Bola di kaki kerajaan. Mereka yang akan menentukannya. Menteri KPKT pada bulan Jun 2018 berkata akan menyelaraskan semua projek perumahan supaya mematuhi konsep Beli Dan Jual. Sementara pada bulan Januari 2019, Menteri KPKT yang sama berkata model pertama BTS hanya akan siap pada 2023.
Ini berbeza dari Dasar Rumah Negara (DRN) 2018-2025 di mana sasaran kerajaan untuk 90 peratus BTS adalah pada tahun 2020 dan 100 peratus BTS pada 2023. Walaupun sasaran Menteri KPKT kelihatan langkah ke belakang tetapi kali ini beliau lebih berhati-hati. Saya tidak tahu apa polisi Kerajaan Perikatan Nasional terhadap BTS walaupun menterinya adalah menteri yang sama namun saya berharap sasaran 2023, jika tidak lebih awal, akan dikekalkan.
Sehingga itu berlaku, BTS dan STB boleh jalan selari. Memang telah terdapat pemaju-pemaju besar yang menjual rumah yang telah siap dibina. Terdapat projek pemaju-pemaju besar seperti PKNS yang melaksanakan BTS. PKNS lazimnya akan melancarkan projek mereka setelah pembinaan bermula. Ada yang dilancarkan setelah kemajuan di tapak mencapai 50 peratus kerana kata mereka pembeli lebih yakin apabila melihat rumah mereka secara fizikal dan bukan sekadar di atas kertas
Sekiranya diberikan pilihan rumah yang sedia untuk diduduki atau rumah yang akan diduduki dalam masa 2 atau 3 tahun, sudah tentu pembeli akan memilih rumah yang sedia untuk diduduki. Ini merupakan satu insentif untuk pemaju melaksanakan BTS. Akhirnya permintaan pasaran akan menentukan.
Penyokong-penyokong BTS berkata BTS telah dilaksanakan di luar negara dengan jayanya. Terdapat banyak kaedah seperti 10:90, 15:85, 30:70 atau 40:60. Ini bermakna pembeli membayar deposit 10 hingga 40 peratus untuk menempah rumah mereka atau mengunci (lock) harga rumah mereka apabila ia siap kelak. Ada juga 100 peratus BTS di mana pembeli tidak perlu membayar apa-apa ketika membuat tempahan.
Walau bagaimanapun, pemaju-pemaju mendakwa konsep ini tidak sesuai di negara-negara membangun seperti Malaysia di mana permintaan rumah-rumah kediaman adalah begitu tinggi. Kosnya adalah tinggi. Hari ini pemaju juga sering merungut kerana terpaksa menyerahkan tanah mereka untuk tapak kemudahan-kemudahan awam seperti sekolah, tadika, klinik, dewan dan lain-lain.
Jadi apakah insentif yang paling menarik? Pengurangan cukai syarikat mungkin satu cara. Ketika lawatan saya bersama PKNS ke Los Angeles beberapa tahun yang lalu, seorang Arkitek di sana memberitahu kami bahawa pemaju yang membina rumah-rumah sewa untuk rakyat akan menikmati pelepasan cukai.
Kerajaan juga perlu bercakap dengan bank. Tanpa pembayaran berperingkat (progress payment) pemaju memerlukan pembiayaan tambahan dari bank. Kerjasama bank diperlukan. Justeru itu 100 peratus BTS seperti yang dicadangkan oleh DRN akan mengambil masa. Adalah lebih baik kerajaan menjanjikan sesuatu yang praktikal dari sesuatu yang kelihatan hebat tetapi gagal dilaksanakan.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan / Research Centre For The Advancement Of The Community And Housing (REACH) – HARAKAHDAILY 2/2/2021
