BERDASARKAN Laporan Harta Tanah Separuh Pertama 2019 yang diterbitkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Tanah, jumlah rumah kediaman yang diklasifikasikan sebagai ‘overhang’ paling tinggi adalah dalam lingkungan harga antara RM200,000 hingga RM400,000. Jumlah keseluruhan rumah bagi kategori tersebut telah mencecah 13,000 unit (39.8 peratus). Belum ada faktor yang pasti untuk menelah natijah tersebut sama ada berpunca daripada ketiadaan data permintaan yang tepat, harga yang masih terlalu tinggi atau masalah risiko dan akses kredit.
Tujuan penulisan artikel kali ini adalah lanjutan daripada soalan tambahan yang telah saya kemukakan di Dewan Rakyat, 2 Disember lalu. Saya bertanya kepada Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengenai sikap segelintir pemaju perumahan yang masih kuat bergantung kepada tenaga buruh asing dan kurang beralih kepada penggunaan Sistem Binaan Berindustri (IBS). Walhal IBS telah mula diperkenalkan oleh Kerajaan Persekutuan sejak tahun 1999 menerusi inisiatif Pelan Strategik IBS.
Jawapan daripada Timbalan Menteri ialah, “Apa-apa penilaian untuk membuat projek menggunakan sistem IBS, terpulanglah kepada skala atau scale project, dengan izin, di mana hanya projek-projek di atas bilangan unit tertentu sahaja membolehkan IBS System digunakan”. Beliau menambah lagi, “Bagaimana pun, memang menjadi satu tujuan ataupun polisi kita untuk menggalakkan projek-projek perumahan yang besar. Seperti yang kita tahu, rumah mampu milik profit marginnya, dengan izin, adalah tidak besar dan kita tidak boleh memaksa setiap projek rumah mampu milik digunakan sistem IBS tersebut. Terpulanglah di atas feasibility atau viability projek-projek tersebut”.
Persoalannya, adakah harga jualan rumah mampu milik sukar diturunkan kerana margin keuntungannya kecil?
Salah satu pengiraan untuk mengukur tahap harga rumah mampu milik adalah berdasarkan kaedah ‘Median Multiple’ iaitu tiga kali pendapatan Median tahunan isi rumah. Menurut pendapat Bank Negara Malaysia (BNM) dan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), harga rumah mampu milik yang perlu ditawarkan ialah RM282,000 sahaja bagi pendapatan Median bulanan isi rumah (RM5,228). Namun, harga rumah mampu milik di pasaran adalah 11 peratus lebih tinggi iaitu kira-kira RM313,000.
Sementara itu, pada bulan Jun lalu telah tular info mengenai kenaikan harga simen sehingga 40 peratus. Kenaikan mendadak telah memberi tekanan harga dalam industri pembinaan. Kenaikan harga simen berlaku sebulan selepas pembelian 51 peratus saham (RM1.6 bilion) Lafarge Malaysia Berhad oleh YTL Cement Bhd. Hal ini bermakna, 70 peratus pengeluaran simen di Malaysia dikawal dan dimonopoli oleh YTL Cement Bhd. Harga sekampit simen (50kg) boleh mencecah sehingga RM16 berbanding RM12 sebelum ini. Menurut kenyataan Persatuan Pengilang-Pengilang Malaysia (Penang), harga rumah dijangka turut meningkat 15 peratus – 20 peratus.
Jika benar margin keuntungan jualan rumah mampu milik adalah sedikit, maka usaha penstrukturan kos perlu dilakukan secara efisyen. Salah satu mekanisme untuk memastikan kos pembinaan berada pada tahap yang efisyen ialah dengan menggunakan secara penuh aplikasi sistem teknologi seperti IBS. Selain mampu mengurangkan kos, IBS juga mampu menyiapkan projek dalam tempoh singkat. Justeru, pelaburan terhadap teknologi pembinaan perlu diutamakan termasuk memberikan latihan awal kepada para pekerja industri.
Selain itu, objektif penggunaan teknologi pembinaan seperti IBS adalah untuk mengurangkan pergantungan kepada tenaga buruh asing. Setakat ini, jumlah pekerja asing dalam sektor pembinaan ialah seramai 330,000 orang, kira-kira 19 peratus daripada jumlah keseluruhan pekerja asing di Malaysia yang dianggarkan sekitar 1.75 juta orang. Sebagai rekod, had penggajian pekerja asing yang telah ditetapkan oleh Kerajaan adalah 15 peratus daripada keseluruhan tenaga kerja (15.67 juta : S3 2019). Meskipun jumlah tersebut masih rendah, namun isu aliran keluar wang dan keselamatan negara adalah prioriti utama.
Definisi IBS telah mula diperkenalkan pada tahun 1971 oleh Dietz sebagai “a total integration of all subsystem and components into overall process fully utilizing industralized production, transportation and assembly methods”. Setelah melalui pelbagai kupasan definisi dalam industri pembinaan, maka IBS ditakrif sebagai “an innovative process of building construction using concept of mass production of industralized systems, produced at the factory or onsite within controlled environments, it includes the logistic and assembly aspect of it, done in proper coordination with thorough planning and integration”.
Sebahagian mengistilahkannya sebagai Modern Method of Construction (MMC) atau Offsite Manufacturing (OM). IBS adalah inovasi dalam industri pembinaan. Ia menggunakan komponen pra siap (pre-fabrication) yang disediakan di kilang berdasarkan permintaan daripada kontraktor. Justeru, ia akan mengoptimumkan kerja dan kos binaan, kos buruh, tahap keselamatan dan penjagaan alam sekitar yang lebih baik di tapak pembinaan. Terdapat lima komponen utama IBS yang digunakan secara meluas di Malaysia iaitu Sistem Kerangka, Panel dan Konkrit Pratuang, Sistem Kerangka Keluli, Sistem Acuan, Sistem Kerangka Kayu dan Sistem Blok. Boleh rujuk lebih lanjut di Galeri Komponen IBS di Jalan Chan Sow Lin, Kuala Lumpur untuk melihat lebih lanjut setiap komponen tersebut.
Penggunaan IBS di Malaysia mempunyai ‘proven track record’. Menurut CIDB, sejak IBS dipakejkan kepada sistem yang lebih berkualiti, ia telah menjadi salah satu komponen utama dalam pembinaan ‘signature buildings’ di Malaysia sejak tahun 1990-an. Projek KLIA, KL Sentral, LRT, Putrajaya, Cyberjaya dan Menara Berkembar Petronas KLCC banyak bergantung kepada komponen IBS. Oleh itu, penggunaan IBS dalam industri pembinaan di Malaysia tidak perlu dipertikaikan. Isunya, adakah penggunaan IBS dalam industri pembinaan sesuatu yang ‘viable’ atau ‘feasible’?
Beberapa tahun lalu, beberapa orang pelajar politeknik dan kolej komuniti telah membina sebuah rumah yang mempunyai 3 bilik di Besut dengan kos sebanyak RM20 ribu sahaja. Meskipun, faktor lain seperti lokasi perlu diambil kira, namun pelaksanaan sistem IBS dalam projek tersebut sangat baik. Oleh sebab itu, ketika YB Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan sangat impresif dengan Precast Technology yang dibangunkan oleh industri pembinaan Singapura, ia sangat pelik. Walhal, teknologi tersebut sudah lama diaplikasikan di Malaysia.
Begitu juga apabila YB Menteri umum akan melaksanakan semua projek rumah mampu milik di bawah Kerajaan dengan menggunakan sistem IBS pada tahun 2024, ia agak lewat. Adakah sasaran untuk membina 100,000 rumah mampu milik dalam tempoh 10 tahun akan tercapai? Sewajarnya, Kerajaan dan CIDB perlu agresif melahirkan dan memberi akreditasi kepada lebih ramai pekerja binaan, profesional dan penyelia tapak binaan untuk menggunakan IBS. Maka, industri pembinaan lebih laju dan bersedia untuk memenuhi permintaan pasaran dengan penstrukturan kos yang lebih efisyen dan efektif.
Sekarang dengan zaman robotik dan automasi, industri pembinaan khususnya perumahan telah mula mencerap perubahan ke arah pelaksanaan projek lebih berinovasi iaitu ‘3D Printed Housing’ atau Percetakan Konkrit 3D. Beberapa syarikat luar negara telah mula merintis projek ‘3D Printed Housing’ seperti ICON (Amerika), WinSun (China) dan Apis Cor (Rusia). Di UAE, mereka telah mensasarkan untuk menjadi hab ‘3D Printing’ dunia menjelang tahun 2030 dan 25 peratus daripada bangunan baharu kerajaan akan menggunakan teknologi tersebut pada tahun 2025.
Di mana kedudukan Malaysia? Difahamkan beberapa buah universiti telah mula menjalankan beberapa projek rintis seperti di UiTM dan Kolej Kejuruteraan USM. Namun, sejauhmana ia telah menunjukkan keberhasilannya? Projek perumahan mempunyai pelbagai material pembinaan yang rencam. Penggunaan 3D Printing akan mengubah pelbagai struktur. Ia juga akan melibatkan kestabilan sesuatu projek. Kerajaan harus mempunyai dasar dan hala tuju yang jelas mengenai hal ini terutama untuk memastikan aksesibiliti kepada rumah mampu milik lebih terjamin, tersedia dan pada harga yang lebih murah.
AHMAD FADHLI SHAARI
Ahli Parlimen Pasir Mas
11 Disember 2019 – HARAKAHDAILY 11/12/2019
