MENTERI Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Reezal Merican Naina Merican berkata pada awal tahun ini bahawa Akta Pemajuan Perumahan (Akta 118) perlu dipinda untuk membantu pembeli projek perumahan ‘sakit’ terutamanya yang dibangunkan oleh pemaju-pemaju swasta.
Menurut Menteri tersebut pindaan itu diperlukan kerana akta sedia adalah tidak mencukupi untuk memberi pembelaan kepada pembeli-pembeli tersebut selain dari memastikan masalah itu tidak berulang lagi.
Beliau juga memaklumkan bahawa satu ‘war room’ telah ditubuhkan untuk melihat secara lebih menyeluruh masalah ini di samping untuk mengenal pasti penyelesaian holistik kepada masalah rumah terbengkalai ini.
Sebelum ini akta tersebut telah juga dipinda. Pindaan ke atas Akta 118 ini telah diluluskan di Parlimen pada 30 November 2011 dan dikuatkuasakan mulai 2015. Akta ini dikuatkuasakan bersekali dengan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan Akta Hak Milik Strata Pindaan 2013 (Akta 318).
Pindaan tersebut telah memasukkan beberapa peruntukan baharu antaranya Seksyen 6, mengenai pertambahan deposit lesen pemajuan perumahan dan Seksyen 8, mengenai pembatalan jual beli sekiranya pembeli mendapati projek perumahan tiada kemajuan dalam tempoh enam bulan perjanjian ditandatangani.
Walau bagaimanapun adakah dengan meminda Akta 118 dapat menyelesaikan masalah projek-projek perumahan terbengkalai? Kita perlu melihat masalah ini dari 2 sudut. Yang pertama untuk mengelakkan dari berlakunya projek terbengkalai. Yang kedua adalah untuk menyiapkan projek-projek terbengkalai.
Akta ini mungkin boleh dipinda untuk memastikan hanya pemaju yang berkemampuan terlibat dengan pemajuan perumahan. Akta ini juga boleh memperuntukkan hukuman-hukuman yang berat seperti penjara dan sebatan untuk memastikan ahli-ahli lembaga pengarah syarikat pemaju tidak bertindak sambil lewa.
Tetapi untuk menyiapkan projek terbengkalai memerlukan lebih dari hanya akta. Ia memerlukan suntikan dana seperti dari kerajaan atau dari syarikat swasta. Jika dana daripada kerajaan mungkin ada yang melihatnya sebagai tidak adil kerana walaupun kerajaan membantu rakyat yang menjadi mangsa tetapi ia seolah-olah kerajaan menyelamat (bail out) syarikat-syarikat pemaju.
Jika dana datang dari syarikat swasta, sudah tentu syarikat memerlukan pulangan dari pelaburan mereka. Persoalannya sama ada kepentingan pembeli adalah terjamin atau tergadai.
Terdapat kata-kata hikmah yang berbunyi, ‘Mencegah lebih baik dari mengubati’ dan di dalam masalah projek perumahan terbengkalai kata-kata ini sungguh bertepatan. Walaupun perlu terdapat usaha-usaha untuk membantu mangsa projek-projek perumahan tersebut namun tumpuan perlu diberikan kepada usaha-usaha untuk mencegah.
Kita perlu bermula dengan melihat amalan di dalam industri perumahan dan hartanah kita hari ini. Pembeli rumah sekarang membayar terlebih dahulu sebelum menerima rumah mereka. Walaupun pembayaran adalah secara berperingkat dan melalui pinjaman bank namun jika projek itu ‘sakit’ atau terbengkalai pembeli tetap perlu membayar balik pinjaman mereka.
Mungkin hanya apabila membeli rumah pengguna terpaksa membayar sebelum menerima produk mereka. Sekiranya ‘bina dan jual’ dilaksanakan, tidak akan timbul masalah projek terbengkalai. Pembeli hanya akan membayar setelah rumah mereka siap. Hanya pemaju-pemaju yang berkemampuan akan terlibat di dalam industri ini.
Justeru kerajaan perlu mengambil langkah-langkah untuk melaksanakan ‘bina dan jual’. Sama ada skim-skim insentif kepada pemaju yang melaksanakannya atau meminda malah mewujudkan akta khusus untuk menggalakkan ‘bina dan jual’.
Ada pihak yang berpandangan jika diwajibkan ‘bina dan jual’ tidak banyak pemaju yang mampu melakukannya dan akan meninggalkan industri. Akibatnya bilangan rumah yang dihasilkan tidak dapat memenuhi permintaan. Tetapi bukankah hari ini bilangan rumah yang tidak terjual (overhang) bernilai berbilion-bilion ringgit? Kerajaan perlu jelas kepentingan siapa yang ingin mereka lindungi. Adakah pembeli rumah atau pemaju?
Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) melaporkan terdapat 35,592 rumah yang siap dibina dan tidak terjual (overhang) yang membabitkan nilai RM22.45 bilion dari Januari hingga Mac (suku pertama) tahun ini.
Hari ini seolah-olah kerajaan tidak mengawal bilangan rumah yang dibina. Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) sudah tentu mahu pemaju membina rumah kerana apabila siap ia merupakan sumber pendapatan kepada mereka melalui cukai taksiran yang dipungut. Sepatutnya ada kuota untuk bilangan rumah yang boleh dibina setiap tahun.
Pemaju perlu membuktikan projek yang mereka ingin majukan mempunyai pembeli yang telah mendapat pembiayaan. Perlu ada kajian kebolehlaksanaan (feasibility study) yang disediakan oleh perunding bebas dan disahkan oleh PBT atau kerajaan negeri sebelum sesuatu projek itu diluluskan untuk pembinaan atau untuk mendapat kebenaran merancang.
Ketika di dalam kerajaan negeri dahulu, terdapat satu projek yang terpaksa dibatalkan kerana pemaju gagal menjual rumah-rumah di situ. Di atas campur tangan kerajaan negeri satu penyelesaian telah ditawarkan kepada pembeli-pembeli yang malang itu.
Sekiranya pemaju diwajibkan untuk membuat kajian ini, sudah tentu perkara-perkara seperti ini tidak akan berlaku. Justeru pindaan akta atau akta-akta baharu untuk menangani masalah ini perlu diwujudkan.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 15/8/2022
