1. APAKAH itu URA?
Akta Pembaharuan Semula Bandar atau Urban Renewal Act (URA) adalah undang-undang yang biasanya diperkenalkan oleh kerajaan untuk menggalakkan pembangunan semula kawasan bandar yang usang atau terbengkalai. Akta ini bertujuan untuk memperbaharui infrastruktur, meningkatkan ekonomi tempatan, serta menyediakan perumahan dan kemudahan yang lebih moden dan lestari.
Dalam konteks Malaysia, undang-undang khusus berkaitan pembaharuan bandar bergantung kepada perundangan negeri atau dasar kerajaan tempatan. Sebagai contoh:
Di Selangor, terdapat Enakmen Pemulihan dan Pembangunan Semula Bandar Selangor 2007 yang mengatur proses pembaharuan bandar di negeri tersebut.
Di Wilayah Persekutuan, pembaharuan bandar sering dikendalikan oleh agensi seperti Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) atau Perbadanan Pembangunan Kampong Bharu (PKB).
2. Adakah beberapa akta lain yang konsep serupa dengan URA?
Terdapat beberapa akta lain di Malaysia yang mempunyai konsep serupa dengan URA, iaitu berkaitan pembangunan semula, pengambilan tanah, dan perancangan bandar. Walaupun tidak sepenuhnya sama, akta-akta ini mempunyai unsur yang berkaitan dengan pembaharuan bandar.
1. Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486).
Membolehkan kerajaan mengambil tanah atas alasan kepentingan awam, termasuk untuk pembangunan bandar.
Beza dengan URA: Akta ini lebih kepada pengambilan tanah secara paksa oleh kerajaan dengan pampasan, manakala URA menumpukan kepada pembaharuan bandar dengan persetujuan pemilik hartanah.
2. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).
Memberi kuasa kepada kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan (PBT) untuk merancang dan mengawal pembangunan bandar.
Beza dengan URA: Akta ini lebih kepada merancang guna tanah dan pembangunan baharu, bukan pembaharuan atau pembangunan semula kawasan usang seperti URA.
3. Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318).
Mengawal selia pembangunan dan pengurusan hartanah strata dan menetapkan syarat 100 peratus persetujuan pemilik untuk pembangunan semula sebelum ini (akan diselaraskan dengan URA).
Beza dengan URA: URA akan meminda atau menyelaraskan peraturan dalam Akta 318 bagi memudahkan proses pembaharuan hartanah strata.
4. Akta Perumahan dan Pembangunan Strata 2013 (Akta 757).
Mengawal selia pembangunan projek perumahan dan hartanah strata dan mengurus hak pemilik strata dalam pemilikan, penyelenggaraan, dan pembangunan semula.
Beza dengan URA: Akta ini lebih kepada perlindungan hak pemilik dalam pembangunan hartanah strata, bukan pembaharuan bandar secara menyeluruh.
5. Enakmen Pemulihan dan Pembangunan Semula Bandar Selangor 2007.
Akta peringkat negeri Selangor yang memberi kuasa kepada kerajaan negeri untuk melaksanakan pembangunan semula kawasan usang.
Beza dengan URA: Hanya terpakai di Selangor, sedangkan URA akan digunakan di peringkat nasional.
URA akan menyelaraskan dan mempercepatkan pembaharuan bandar dengan elemen dari beberapa akta lain.
Akta 486 dan Akta 172 lebih kepada perancangan dan pengambilan tanah oleh kerajaan. Akta 318 dan Akta 757 lebih kepada pengurusan hartanah strata manakala Enakmen Selangor 2007 adalah versi negeri yang lebih awal berbanding URA.
URA akan berfungsi sebagai undang-undang utama yang menghubungkan peranan semua akta ini dalam satu rangka kerja untuk pembaharuan bandar yang lebih cekap.
3. Adakah URA didapati cuba meniru konsep perbandaran URA di Singapura?
Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) Malaysia tidak mempunyai kuasa yang setara dengan Urban Redevelopment Authority (URA) Singapura.
Perbezaan kuasa dan fungsi.
1. KPKT Malaysia.
KPKT berperanan dalam menetapkan dasar perancangan bandar, perumahan, serta pembangunan kerajaan tempatan. Namun, pelaksanaan projek pembaharuan bandar adalah di bawah kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan (PBT).
Kuasa utama KPKT termasuk:
– Menyediakan dasar dan garis panduan pembaharuan bandar.
– Mengawal pembangunan melalui Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).
– Menyalurkan peruntukan kepada negeri dan PBT untuk projek pembaharuan bandar.
– Mengurus projek perumahan rakyat (PPR) dan program kesejahteraan bandar.
Tetapi, KPKT tidak mempunyai kawalan langsung ke atas tanah atau projek pembangunan seperti URA Singapura.
2. URA Singapura
URA adalah agensi perancangan pusat yang mempunyai kuasa penuh dalam pembangunan bandar, termasuk:
– Kawalan langsung ke atas perancangan dan pembangunan tanah di Singapura.
– Mengurus pembaharuan bandar secara terus, termasuk pengambilan tanah di bawah Land Acquisition Act.
– Mempunyai kuasa kuat dalam penentuan zon guna tanah, pembangunan hartanah, dan perumahan.
Di Malaysia, KPKT hanya menetapkan dasar dan memberikan peruntukan, tetapi kerajaan negeri dan PBT yang mempunyai kuasa utama dalam pembaharuan bandar. Sebaliknya, URA Singapura mempunyai kawalan langsung terhadap perancangan, pembangunan, dan pembaharuan bandar, menjadikannya lebih berkuasa berbanding KPKT.
Jika Malaysia ingin mempunyai agensi setanding URA, ia memerlukan penyelarasan pusat yang lebih kuat dan kuasa penuh terhadap pengambilan serta pembangunan tanah, yang kini lebih berada di bawah kerajaan negeri.
Begitupun URA Singapura adalah model utama yang cuba ditiru oleh KPKT untuk menambahkan peranan KPKT ke atas perbandaran yang di bawah pihak negeri dan PBT.
4. Adakah KPKT cuba berperanan sebagaimana URA Singapura?
Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) Malaysia tidak mempunyai kuasa yang setara dengan Urban Redevelopment Authority (URA) Singapura.
Perbezaan kuasa dan fungsi
1. KPKT Malaysia.
KPKT berperanan dalam menetapkan dasar perancangan bandar, perumahan, serta pembangunan kerajaan tempatan. Namun, pelaksanaan projek pembaharuan bandar adalah di bawah kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan (PBT).
Kuasa utama KPKT termasuk:
– Menyediakan dasar dan garis panduan pembaharuan bandar.
– Mengawal pembangunan melalui Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).
– Menyalurkan peruntukan kepada negeri dan PBT untuk projek pembaharuan bandar.
– Mengurus projek perumahan rakyat (PPR) dan program kesejahteraan bandar.
Tetapi, KPKT tidak mempunyai kawalan langsung ke atas tanah atau projek pembangunan seperti URA Singapura.
2. URA Singapura.
URA adalah agensi perancangan pusat yang mempunyai kuasa penuh dalam pembangunan bandar, termasuk:
– Kawalan langsung ke atas perancangan dan pembangunan tanah di Singapura.
– Mengurus pembaharuan bandar secara terus, termasuk pengambilan tanah di bawah Land Acquisition Act.
– Mempunyai kuasa kuat dalam penentuan zon guna tanah, pembangunan hartanah, dan perumahan.
Di Malaysia, KPKT hanya menetapkan dasar dan memberikan peruntukan, tetapi kerajaan negeri dan PBT yang mempunyai kuasa utama dalam pembaharuan bandar. Sebaliknya, URA Singapura mempunyai kawalan langsung terhadap perancangan, pembangunan, dan pembaharuan bandar, menjadikannya lebih berkuasa berbanding KPKT.
Jika Malaysia ingin mempunyai agensi setanding URA Singapura, ia memerlukan penyelarasan pusat yang lebih kuat dan kuasa penuh terhadap pengambilan serta pembangunan tanah, yang kini lebih berada di bawah kerajaan negeri.
Biarpun Akta URA adalah model yang tidak memberikan kuasa atau peranan yang banyak kepada KPKT namun dibimbangi kuasa yang lebih kepada pihak pemaju atau swasta yang mungkin bercanggah dan tidak sehaluan dengan pihak PBT dan kerajaan negeri
5. Adakah KPKT cuba meningkatkan peranan melalui URA.
Penggubalan Akta Pembaharuan Semula Bandar (PSB) atau URA di Malaysia bertujuan untuk menyediakan rangka kerja perundangan yang komprehensif bagi mengurus dan memudahkan proses pembaharuan kawasan bandar yang usang atau terbiar. Walaupun akta ini akan memperkukuh peranan Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) dalam menetapkan dasar dan garis panduan pembaharuan bandar, pelaksanaan projek-projek tersebut masih akan melibatkan kerjasama rapat dengan kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan (PBT).
Menurut PLANMalaysia, penggubalan Akta PSB adalah penting untuk menyeragamkan peraturan yang tangkas dan menyeluruh dalam mentadbir pembangunan semula bandar. Antara lain, akta ini akan menyelaraskan peruntukan dalam Akta Hakmilik Strata 1985 [Akta 318], khususnya berkaitan ambang persetujuan bagi penamatan skim strata, dengan cadangan menetapkan ambang persetujuan antara 80 peratus hingga 90 peratus, berbanding keperluan 100 peratus sebelum ini.
Menteri KPKT, Nga Kor Ming, mungkin seperti berdalih bahawa penggubalan akta ini akan memastikan pembangunan yang lebih terancang dan inklusif, sambil melindungi hak pemilik hartanah yang terkesan. Proses rundingan akan diadakan bersama pemilik, badan pelaksana, dan pemaju yang dilantik, sehingga mencapai persetujuan bersama mengenai syarat dan kehendak semua pihak. Ini kerana pihak pemilik hartanah yang tidak bersetuju dengan rundingan mungkin terpaksa melepaskan hartanah secara paksa dan tidak rela.
Walaupun akta ini didapati akan memperkukuh peranan KPKT dalam pembaharuan bandar begitupun pelaksanaan projek masih memerlukan kerjasama erat dengan kerajaan negeri dan PBT, memandangkan kuasa terhadap tanah dan perancangan tempatan terletak di bawah bidang kuasa mereka.
6. Apakah kawasan tumpuan URA?
Akta Pembaharuan Semula Bandar (URA) mensasarkan semua jenis hartanah di kawasan bandar yang mengalami keusangan.
Skop kawasan yang disasarkan oleh URA
1. Kawasan Strata Lama.
Termasuk flat kos rendah, apartmen lama, dan kondominium yang mengalami keusangan struktur dan kemudahan. Fokus kepada skim strata yang menghadapi masalah penyelenggaraan dan keselamatan.
2. Kawasan perumahan dan komersial usang.
Kawasan terbiar atau kurang daya maju di bandar yang memerlukan pembangunan semula. Bangunan lama yang tidak lagi memenuhi standard keselamatan atau ekonomi moden.
3. Tapak tanah pegangan individu dan warisan.
Tanah milik persendirian yang berada dalam zon pembangunan semula. Kawasan warisan yang mungkin memerlukan penyesuaian untuk keseimbangan antara pemeliharaan dan pembangunan.
4. Bandar-bandar lama yang tidak terancang.
Kawasan bandar yang dibangunkan tanpa perancangan moden dan menghadapi masalah infrastruktur. Termasuk pusat bandar lama dengan bangunan kedai usang atau kawasan industri lama.
Begitupun kawasan strata mendapat tumpuan lebih melalui URA. Ini kerana kawasan strata mempunyai undang-undang khusus seperti Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) yang sebelum ini memerlukan 100 peratus persetujuan pemilik untuk pembangunan semula.
URA bertujuan menyelaraskan semula undang-undang ini supaya pembangunan semula lebih mudah dilaksanakan tanpa mengabaikan hak pemilik.
URA merangkumi semua kawasan bandar yang perlu dibangunkan semula. Namun, kerana isu persetujuan pemilik dalam pembangunan semula strata lebih kompleks, aspek ini mendapat lebih perhatian dalam perbincangan semasa.
7. Apakah kesan buruk URA jika dilaksanakan?
Walaupun Akta Pembaharuan Semula Bandar (URA) bertujuan mempercepatkan pembangunan semula kawasan bandar yang usang, terdapat beberapa kebimbangan dan risiko yang boleh dianggap sebagai kelemahan atau peranan buruk jika tidak dikawal dengan baik.
1. Risiko pengusiran paksa dan hak pemilik hartanah.
Jika ambang persetujuan diturunkan (contohnya, 75 peratus hingga 80 peratus), pemilik yang tidak bersetuju mungkin terpaksa menyerahkan hartanah mereka.
Ini boleh dianggap sebagai pengambilan tanah secara paksa, walaupun pampasan diberikan. Penduduk miskin atau golongan tua mungkin kehilangan tempat tinggal tanpa alternatif yang sesuai.
2. Ketidakseimbangan kuasa kepada pemaju
Jika undang-undang terlalu memihak kepada pemaju, ada kemungkinan pemilik kecil terpaksa menjual dengan harga rendah.
Pemaju mungkin lebih mengutamakan keuntungan, bukannya kesejahteraan penduduk sedia ada. Wujud risiko spekulasi hartanah, di mana kawasan yang sedang dibangunkan menjadi terlalu mahal untuk penduduk asal.
3. Kemungkinan gentrifikasi
Selepas pembangunan semula, kawasan yang dahulunya berharga rendah mungkin berubah menjadi kawasan elit, menyebabkan penduduk asal tidak mampu tinggal di situ. Contoh: Kawasan flat kos rendah boleh digantikan dengan kondo mewah, yang tidak mampu dimiliki oleh penduduk asal.
4. Risiko penyalahgunaan kuasa oleh kerajaan atau PBT
Jika tidak dikawal dengan baik, ada risiko urus tadbir yang lemah, termasuk:
-Projek diberikan kepada pemaju tertentu tanpa tender terbuka.
-Tanah rakyat dijual kepada syarikat berkaitan kerajaan (GLC) atau pihak berkepentingan.
-Pengambilan tanah dibuat tanpa perundingan yang telus.
5. Mengabaikan nilai sejarah dan warisan.
Jika kawasan lama seperti bandar warisan tidak mendapat perlindungan yang cukup, banyak bangunan bersejarah mungkin dirobohkan untuk pembangunan moden. Ini boleh menghapuskan identiti budaya sesuatu kawasan.
Akta URA mempunyai potensi besar untuk mempercepatkan pembangunan bandar, tetapi jika tidak dikawal dengan garis panduan yang ketat, ia boleh membawa kepada pengusiran paksa, gentrifikasi, spekulasi hartanah, serta penyalahgunaan kuasa. Oleh itu, pelaksanaan dan pemantauan yang telus amat penting untuk memastikan kepentingan rakyat tidak terjejas.
SALMY ANAS AHMAD
Pegawai Khas Menteri Besar Kedah – HARAKAHDAILY 22/2/2025
PENAFIAN:
HarakahDaily tidak bertanggungjawab terhadap pandangan yang dikemukakan daripada artikel ini. Ia pandangan peribadi penulis dan tidak semestinya menggambarkan pendirian HarakahDaily mahupun pendirian rasmi PAS.
Berita ini lebih mudah dan cepat dibaca di aplikasi Harakahdaily. Muat turun sekarang!
Sertai saluran WhatsApp Harakahdaily untuk mendapatkan perkembangan berita terkini!
