DI MALAYSIA, cara memiliki rumah yang paling popular digunakan adalah dengan memohon pembiayaan daripada pihak bank sama ada melalui perbankan Islam atau perbankan konvensional. Di samping itu, pihak kerajaan telah menyediakan beberapa bantuan untuk memudahkan para pembeli rumah pertama memiliki rumah seperti skim perumahan PR1MA dan pengecualian duti setem menerusi inisiatif Pemilikan Perumahan Keluarga Malaysia. Begitu juga di United Kingdom (UK), kebanyakan rakyat UK memohon pinjaman (mortgage) daripada pihak bank untuk membeli rumah dan Kerajaan UK juga menyediakan beberapa inisiatif untuk membantu mereka seperti Rumah Mampu Milik (Affordable Home Ownership) dan Skim Rumah Pertama (First Homes Schemes).
Di samping pinjaman daripada bank, terdapat satu lagi alternatif untuk membeli rumah sendiri yang disediakan oleh Kerajaan UK iaitu Perkongsian Pemilikan atau Shared Ownership. Konsepnya adalah pembeli boleh memiliki sebahagian daripada ekuiti serendah 10 peratus daripada harga pasaran rumah dan membayar sewa ke atas ekuiti selebihnya. [1] Namun begitu, kerajaan telah menetapkan sewa yang dikenakan tidak boleh melebihi 3 peratus setiap tahun. Dari masa ke masa, pembeli boleh membeli lagi ekuiti daripada 10 peratus kepada 20 peratus sebagai contoh, menjadikan bayaran sewa ke atas ekuiti selebihnya lebih rendah daripada sebelum ini. Bila sudah mampu, pembeli boleh akhirnya membeli 100 peratus ekuiti menjadikan pembeli itu pemilik penuh rumah tersebut dan tidak perlu membayar sewa lagi. Kebanyakan skim perkongsian pemilikan di UK disediakan oleh pihak pemaju sendiri dan juga persatuan perumahan (housing association), bukannya pihak bank. Alternatif ini memberi peluang kepada golongan muda untuk berada dalam pasaran hartanah di peringkat awal lagi.
Menggunakan contoh harga di Malaysia, andaikan ada sebuah apartmen berharga RM200,000 di pasaran dan Ali sebagai seorang pembeli rumah pertama membeli 10 peratus ekuiti berjumlah RM20,000 menggunakan simpanan terkumpul atau pinjaman daripada ibu bapa. Sewa yang perlu dibayar setiap bulan selama mana Ali memegang ekuiti 10 peratus itu adalah RM450 (3 peratus x RM180,000 / 12 bulan). Jika Ali tiada dana RM20,000 untuk membeli ekuiti 10 peratus tersebut, Ali boleh memohon pembiayaan peribadi daripada bank untuk tempoh yang singkat (5 tahun sebagai contoh) dan membayar lebih kurang RM400 setiap bulan bagi membayar semula pembiayaan daripada bank. Jumlah bayaran bulanan adalah sekitar RM850 sebulan pada 5 tahun yang pertama dan sesudah pembiayaan bank terbayar, bayaran bulanan hanya tinggal RM450 iaitu sewa ke atas 90 peratus ekuiti yang tidak dimiliki oleh Ali. Jika dibandingkan dengan menyewa semata, harga sewa yang dikenakan oleh tuan rumah mungkin mencecah RM1,200 ke RM1,500 sebulan. Melalui skim ini, Ali dapat berjimat sekurang-kurangnya RM350 sebulan dan boleh menabung simpanan itu sehingga Ali boleh membeli lebih ekuiti daripada masa ke masa.
Jika Ali mendapat pekerjaan baru dan perlu berpindah ke kawasan yang lain, Ali boleh menjual ekuiti 10 peratus yang dimilikinya samada di pasaran atau menjual semula kepada pihak pemaju atau persatuan perumahan mengikut harga pasaran semasa. Jika harga pasaran meningkat daripada RM20,000 kepada RM25,000 selepas beberapa tahun sebagai contoh, lebihan RM5,000 itu menjadi milik Ali. Sebaliknya jika harga pasaran menurun, Ali juga perlu menanggung kerugian tersebut namun melihat kepada pasaran hartanah, harga pasaran berkemungkinan lebih besar untuk menaik.
Dalam perspektif bank yang memberikan pembiayaan kepada Ali dalam contoh di atas, risiko yang diambil oleh bank menjadi rendah disebabkan amaun yang tidak terlalu tinggi dan tempoh pembayaran balik adalah lebih singkat jika dibandingkan dengan pembiayaan perumahan yang lebih besar dan tempoh yang lebih panjang. Ali juga sebagai golongan muda boleh membina skor kredit (credit score) dengan lebih baik dan menaikkan peluang di masa akan datang jika Ali ingin memohon pembiayaan lagi daripada pihak bank.
Di samping manfaat kepada penyewa, skim ini juga memberi peluang kepada para pelabur yang berminat untuk melabur dalam pasaran hartanah tetapi tidak perlu pelaburan yang terlalu besar dan tidak perlu terlalu banyak berfikir untuk mencari hartanah mana, di kawasan mana dan sebagainya. Hal ini kerana pihak pemaju atau persatuan perumahan sendiri yang akan mencari hartanah yang sesuai dan menjadi pengantara di antara pihak penyewa dan pihak pelabur dalam aspek pengurusan dan penyelenggaraan. Skim ini juga tidak meletakkan bebanan yang terlalu banyak kepada pihak kerajaan untuk menyediakan rumah mampu milik kepada rakyat. Pihak kerajaan hanya perlu menguatkuasakan undang-undang yang perlu dipatuhi oleh pihak pemaju dan memantau pelaksanaan skim ini.
Di UK, lebih kurang 200,000 penduduk mendapat manfaat daripada skim ini mengikut data pada tahun 2019 dan 2020. [2] Walaupun sebahagian besar rakyat memilih untuk membeli dengan pinjaman bank, skim ini membantu pembeli rumah pertama khususnya dan lebih jimat daripada menyewa semata.
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa aspek yang boleh diperbaiki seperti kos pentadbiran yang agak tinggi apabila penyewa ingin menaikkan ekuiti mereka kepada ekuiti yang lebih tinggi. Ada juga penyewa yang komen agak sukar untuk mereka menjual semula ekuiti mereka di pasaran namun boleh diperhalusi melalui institusi pihak pemaju dan persatuan perumahan.
SHAHEER SHAHIDAN
Kelab PAS United Kingdom – HARAKAHDAILY 30/5/2023
Rujukan:
[1] https://www.gov.uk/shared-ownership-scheme
[2] https://www.independent.co.uk/money/shared-ownership-cheap-property-first-time-buyer-b1945385.html
