TERDAPAT kerajaan yang mahu melaksanakan sesuatu projek seperti kemudahan awam tetapi tidak mempunyai dana untuk membiayainya. Satu penyelesaian adalah dengan meminta pihak swasta membinanya dan sebagai balasan syarikat tersebut akan dianugerahkan lot-lot tanah.
Contohnya ada satu kerajaan negeri yang mahu membina satu pejabat daerah yang baharu dan telah mencapai persetujuan dengan satu syarikat swasta untuk membinanya. Syarikat tersebut telah membina pejabat daerah itu tetapi tapak pejabat daerah yang lama telah diserahkan kepada syarikat untuk dibangunkan.
Tapak pejabat daerah asal itu terletak di kawasan komersial yang amat bernilai dan dikatakan tidak lagi sesuai untuk sebuah pejabat daerah yang akan dikunjungi oleh orang ramai. Ia berbeza dari ketika pejabat itu dibina berpuluh tahun dahulu di mana kawasan tersebut belum lagi menjadi kawasan tumpuan.
Sama ada perjanjian di antara kerajaan negeri dan syarikat swasta itu merupakan satu formula yang menang-menang (win-win) atau tidak, boleh dijadikan kajian di universiti. Tetapi apa yang jelas syarikat swasta sudah tentu mahukan keuntungan terutamanya yang terpaksa menjawab kepada pemegang saham. Persoalannya sama ada keuntungan yang diraih oleh syarikat adalah dengan mengorbankan kepentingan kerajaan atau rakyat. Siapa yang lebih untung?
Tetapi formula ini bukan sahaja digunapakai untuk membina bangunan. Ketika saya berada di dalam Kerajaan Negeri Selangor terdapat cadangan untuk membersihkan Sungai Kelang dan menaiktaraf tebing-tebingnya. Kerajaan negeri ketika itu merancang untuk mendapatkan pembiayaan dari pihak swasta untuk projek tersebut. Justeru dicadangkan syarikat-syarikat dianugerahkan tanah-tanah milik kerajaan di pesisir sungai untuk dibangunkan dan sebagai balasan mereka akan melaksanakan hasrat kerajaan.
Penyelesaian projek-projek perumahan terbengkalai juga pernah menggunakan kaedah yang sama. Pemaju penyelamat diberikan tanah yang belum dibangunkan di sesuatu projek untuk dibangunkan. Dengan pulangan yang diperolehi dari pembangunan tersebut, mereka akan memulihkan projek terbengkalai itu. Tanah yang masih belum dibangunkan itu mungkin telah diperuntukkan untuk pembangunan tetapi pemaju penyelamat diberi kebenaran untuk memajukannya dengan pembangunan yang lebih tinggi kosnya.
Hari ini ada satu contoh di mana sebuah kerajaan negeri mahu membina sebuah kompleks sukan tetapi tidak memiliki dana yang mencukupi. Laporan berita melaporkan satu syarikat telah dianugerahkan lot-lot tanah dan mereka akan membina kompleks sukan tersebut. Formula yang boleh dipanggil ‘land swap‘ ini dapat menyelesaikan masalah dana yang dihadapi dan kompleks sukan yang sangat diperlukan akan dapat dibina.
Walau bagaimanapun kerajaan perlu berhati-hati agar formula ini adalah menang-menang (win-win) dan bukan menang-kalah (win-lose). Menurut kerajaan tersebut, lot-lot itu akan dipindahmilik kepada syarikat berdasarkan kemajuan pelaksanaan projek. Sudah tentu ini dilakukan untuk memastikan tidak berlaku kes di mana syarikat mendapat tanah tetapi projek tidak disiapkan. Tetapi bukan sahaja itu yang perlu diambil kira, nilai tanah yang terlibat dan kos pembinaan perlu sepadan.
Tetapi adakah nilai lot-lot itu di pasaran terbuka memadai? Atau adakah nilai pulangan kepada syarikat jika lot-lot itu dibangunkan perlu diambil kira? Contohnya kos kompleks sukan tersebut adalah RM1 bilion atau RM1,000 juta. Kerajaan pula telah mengenalpasti 10 lot tanah yang setiap lot bernilai RM100 juta. Jika kerajaan menyerahkan 10 lot tanah itu kepada syarikat maka nilai kewangan yang telah diserahkan oleh kerajaan adalah RM1,000 juta. Atau bersamaan dengan kos pembinaan kompleks sukan. Tetapi adakah ini formula menang-menang?
Lot-lot tanah yang diserahkan kepada syarikat akan dibangunkan. Pulangan (keuntungan projek) kepada syarikat setelah ditolak kos-kos tanah, pembinaan, perunding, sumbangan kepada syarikat-syarikat utiliti, caj pembangunan, pengiklanan dan lain-lain sudah tentu lebih dari RM1,000 juta. Ia mungkin RM3,000 juta, ia mungkin RM5,000 juta atau ia mungkin RM7,000 juta. Angka ini sudah tentu tidak tepat tetapi pokoknya pulangan yang diperolehi oleh syarikat itu lebih dari RM1,000 juta yang dibelanjakan untuk membina kompleks sukan. Jika begitu adalah lebih adil jika kerajaan juga menerima sebahagian dari pulangan bersih yang diterima oleh syarikat hasil dari pembangunan di atas lot-lot tanah itu. Justeru syarikat perlu mendedahkan kepada kerajaan akaun projek-projek tersebut. Jika ini dilakukan maka ‘land swap’ ini benar-benar satu formula yang menang-menang.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH)
16 Mei 2023 – HARAKAHDAILY 16/5/2023
