Hak-hak penyewa kediaman: Mengelak pertikaian (Bah. 2)

- Advertisement -

BERIKUT adalah maklumat-maklumat yang perlu terkandung di dalam surat perjanjian sewaan kediaman:

1. Maklumat yang tepat bagi hartanah yang disewa seperti jenis kediaman dan alamat.

- Advertisement -

2. Jumlah sewa bulanan.

3. Jumlah deposit.

4. Hari bulan sewa perlu dibayar dan cara sewa itu perlu dibayar.

5. Penalti untuk kelewatan membayar sewa.

6. Tempoh sewaan.

7. Tanggungjawab untuk membayar bil-bil utiliti seperti bil elektrik dan bil air.

8. Tanggungjawab untuk membayar cukai  tanah atau cukai petak kepada Pejabat Tanah Dan Daerah, cukai taksiran atau cukai pintu kepada Pihak Berkuasa Tempatan atau yuran penyelengaraan kepada MC, JMB atau agen pengurusan.

9. Tanggungjawab membaik pulih kerosakan.

10. Kos membaik pulih kerosakan.

11. Terma dan syarat pengembalian deposit.

12. Terma dan syarat pembaharuan kontrak sewaan. (Jika ada)

13. Terma dan syarat untuk kenaikan sewa (Jika ada)

14. Peralatan, perabot, pekakas dan kemudahan-kemudahan yang disediakan.

15. Tanggungjawab khusus penyewa.

16. Tanggungjawab khusus pemilik kediaman.

17. Peraturan-peraturan khas seperti syarat-syarat memelihara haiwan peliharaan, kacau ganggu atau kerja-kerja penambahan.

18. Penamatan kontrak sewaan sebelum tempoh tamat.

Ketika pandemik COVID-19, terdapat mereka yang tidak dapat membayar sewa kediaman kerana kehilangan punca pendapatan atau pendapatan yang berkurangan. Perkara ini bukan sahaja berlaku ketika pandemik kerana sentiasa terdapat mereka yang menghadapi masalah untuk membayar sewa mereka kerana masalah kewangan. Adakah boleh pemilik kediaman menghalau penyewa dengan sewenang-wenangnya?

Sudah tentu tidak. Pemilik rumah hanya boleh menghalau penyewa mereka dengan arahan mahkamah. Ini tetapkan di bawah Seksyen 7 ( 2 ) Akta Relief Spesifik 1950, Akta 137. Malah mereka tidak boleh menukar kunci sekalipun tanpa dokumen dari mahkamah yang sah. Justeru mereka juga tidak boleh menceroboh masuk walaupun penyewa gagal membayar sewa. Sebaliknya pemilik kediaman, dengan bantuan peguam, perlu memberi notis kepada penyewa untuk melunaskan sewa yang tertunggak. Jika penyewa masih gagal, notis pengusiran boleh diberikan kepada mereka di mana pemilik boleh mendapatkan perintah mahkamah. 

Proses ini kelihatan rumit dan seolah-olah memihak kepada penyewa. Bukan semua pemilik yang akan mendapatkan khidmat peguam atau akan memfailkan tuntutan di mahkamah. Tetapi ini tidak bermakna penyewa boleh mengambil kesempatan. Terdapat pemilik yang bergantung kepada sewa mereka untuk meneruskan kehidupan atau untuk melunaskan komitmen kewangan mereka seperti membayar balik pinjaman bank atau membiayai pendidikan anak-anak. Oleh itu, anda perlu bersikap bertimbang rasa.

Bagaimana jika penyewa terpaksa menamatkan kontrak sewaan terlebih awal? Ini mungkin berlaku jika penyewa berpindah tempat kerja yang jauh dari kediaman tersebut atau suasana di kejiranan itu tidak sesuai untuk beliau. Jika berdasarkan kontrak yang ditandatangani, penyewa perlu membayar sewaan bagi baki tempoh kontrak. Contohnya jika kontrak sewaan penyewa adalah selama 36 bulan dan penyewa mahu berpindah setelah 24 bulan maka beliau perlu membayar sewa untuk baki 12 bulan. Kecuali beliau telah mencapai persetujuan awal dengan pemilik kediaman bahawa beliau boleh menamatkan kontrak dengan notis beberapa bulan.

Di antara perkara yang kerap menimbulkan masalah di antara pemilik dan penyewa adalah kerosakan atau kegagalan bangunan seperti kebocoran pada bumbung atau dinding, masalah pada sistem pendawaian elektrik atau sistem pembentungan yang tersumbat. Walaupun jika pemilik mengakui ia bukan disebabkan tindakan penyewa namun begitu tempoh masa untuk membaik pulih selalu menimbulkan masalah kepada penyewa. Kerosakan seperti bumbung yang bocor perlu dibaik pulih secepat mungkin tetapi kadangkala penyewa tidak memiliki dana yang mencukupi untuk melakukannya dengan segera. Oleh yang demikian penyewa terpaksa menanggung derita sehingga kebocoran itu dibaiki. 

Terdapat pemilik yang membenarkan penyewa mengeluarkan duit mereka sendiri untuk membaik pulih dan kos tersebut dipotong dari sewa. Walau bagaimanapun dapatkan persetujuan terlebih dahulu dari pemilik terutamanya dari segi kos yang terlibat. Adalah lebih baik sekiranya anda mendapatkan persetujuan dari pemilik tentang cara sedemikian (baik pulih dahulu dan kemudian tuntut) sebelum menandatangani kontrak sewaan.

Tetapi terdapat juga pemilik yang mempertikaikan kerosakan atau kegagalan yang berlaku dan cuba meletakkan kesalahan tersebut ke atas penyewa. Mereka bukan sahaja tidak mahu membaik pulih tetapi menuntut penyewa membayar sepenuhnya kos tersebut. Justeru pastikan anda membuat pemeriksaan yang terperinci sebelum berpindah masuk untuk mengenal pasti sebarang kerosakan sedia ada atau sebarang kegagalan yang boleh berlaku di masa akan datang seperti sistem pendawaian elektrik yang usang. Dapatkan bantuan dari mereka yang memahami. Kemudian berbincang dengan pemilik agar anda tidak disalahkan kemudian.

Pemulangan deposit juga boleh menjadi masalah jika pemilik mahu memotong deposit tersebut dengan alasan penyewa telah melakukan kerosakan ke atas kediaman itu. Justeru penyewa mesti memastikan beliau telah merekodkan segala kerosakan atau masalah yang beliau temui sebelum berpindah masuk. Senarai kerosakan dan masalah ini perlu disahkan oleh pemilik. Selain dari itu, beliau perlu terus memberitahu pemilik apabila timbul sebarang masalah dengan kediaman tersebut.

DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 21/3/2022