Akta Sewaan Kediaman: Masalah dan keperluan

PADA 5 Ogos 2020, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) ketika itu, Dato’ Zuraida Kamaruddin berkata kementeriannya sedang menggubal dasar Akta Sewaan Kediaman atau Residential Tenancy Act (RTA) bagi mengawal harga rumah. 

Advertisement

Katanya akta ini akan mengambil kira kepentingan pemilik rumah dan penyewa selain dari menghalang pemilik kediaman menaikkan harga sewa atau mengusir para penyewa dengan sewenang-wenangnya.

Sementara pada 25 Ogos 2020, Timbalan Menteri, Dato’ Seri Dr Ismail Muttalib, berkata akta tersebut akan dibentangkan di Parlimen pada tahun hadapan iaitu pada tahun 2021. Walau bagaimanapun pada 1 November 2021, Menteri ketika itu, Dato’ Seri Reezal Merican Naina Merican, berkata kementerian sedang menjalankan kajian dan penggubalan akta tersebut. 

Justeru rakyat sudah tentu ternanti-nanti akan akta yang akan melindungi kepentingan dan hak pemilik dan penyewa itu walaupun terdapat kecelaruan di dalam kerajaan berhubung penggubalan akta ini.

Akta khusus untuk sewaan kediaman telah lama wujud di luar negara seperti di negara-negara Komanwel United Kingdom, Australia, New Zealand dan Kanada bagi melindungi hak kedua-dua tuan rumah dan penyewa tetapi belum lagi di negara kita. 

Walau bagaimanapun terdapat akta-akta lain yang melindungi hak-hak tuan rumah dan penyewa seperti Akta Kontrak 1950 untuk konflik perjanjian sewa rumah, Akta Undang-undang Sivil 1956 untuk pertikaian pembayaran, Akta Distress 1951 untuk masalah pengusiran, Akta Bantuan Khas (Specific Relief Act) 1950 untuk melarang tuan rumah mengusir penyewa atau menghalang penyewa memasuki hartanah tanpa perintah mahkamah dan Common Law (Undang-undang Kes) untuk perselisihan berkaitan sewa.

Penggubalan akta ini adalah sepertimana Dasar Perumahan Negara (DRN) (2018 – 2025) yang menyatakan ‘Membentuk perundangan yang mantap di bawah Akta Sewaan Kediaman yang melindungi kepentingan pemilik rumah dan penyewa’ yang dijadikan landasan bagi memperkukuhkan industri perumahan di Malaysia. Akta yang baharu ini adalah berdasarkan akta yang sama di New South Wales, Australia tetapi disesuaikan kepada sistem perundangan dan keadaan tempatan.

Kes-kes melibatkan pemilik kediaman dan penyewa yang sering dibawa ke mahkamah adalah seperti berikut:

1. Penyewa tidak membayar sewa.

2. Pemilik kediaman menghalau dan mengunci pintu kediaman untuk 

menghalang penyewa memasuki kediaman itu.

3. Penyewa merosakkan harta benda dan kediaman yang disewa.

4. Penyewa menggunakan kediaman yang disewa untuk melakukan aktiviti yang bertentangan dengan undang-undang.

5. Penyewa mengubah suai kediaman tanpa kebenaran daripada pemiliknya.

6. Pemilik enggan memulangkan deposit walaupun penyewa tidak mempunyai sebarang tunggakan sewa atau tidak melakukan sebarang kerosakan kepada kediaman.

Justeru di antara objektif-objektif utama cadangan Akta Sewaan Kediaman adalah untuk memastikan perkara-perkara berikut,

1. Menyediakan templat (template) perjanjian sewaan kediaman supaya klausa yang terkandung merangkumi klausa-klausa penting dan memastikan pemilik kediaman tidak memasukkan fasal yang tidak adil dan menindas ke dalam perjanjian sewaan.

2. mMemberi perlindungan kepada penyewa daripada kenaikan sewa secara kerap dalam tempoh perjanjian yang dipersetujui.

3. Memastikan pemilik kediaman akan mengeluarkan resit atau bukti pembayaran sewa kediaman supaya tidak akan wujud masalah berkaitan pembuktian apabila berlaku pertikaian di antara kedua-dua pihak.

4. Memastikan pemilik kediaman tidak boleh mengambil milik premis sewaan (pengusiran) dari penyewa tanpa sebab yang munasabah dengan memastikan peruntukan yang jelas dan komprehensif mengenai kaedah dan cara penamatan sewaan, terutamanya tempoh notis untuk mengosongkan premis yang jelas dan adil.

5. Memastikan penyewa bertanggungjawab menjaga premis sewaan dan memulangkan premis dalam keadaan yang baik.

6. Mengelakkan kegagalan pemilik kediaman memulangkan deposit tanpa alasan yang munasabah.

7. Mengimbangkan hak-hak dan kewajipan pemilik kediaman dan penyewa serta menyelesaikan pertikaian di antara pihak-pihak yang terlibat di dalam transaksi sewaan tersebut.

8. Mewujudkan institusi penyelesaian pertikaian khusus (tribunal) untuk menyelesaikan pertikaian di antara pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi sewaan bagi mengelakkan keperluan membawa kes ke Mahkamah Sivil kerana tiada mahkamah khas atau tribunal atau mana-mana mekanisma penyelesaian pertikaian alternatif secara khusus seperti hari ini.

Walaupun jangkaan kemunculan akta ini tidak seperti yang diumumkan oleh kerajaan tetapi adalah lebih baik kajian yang terperinci dilakukan sebelum akta ini dibawa ke Parlimen untuk dibahaskan dan diluluskan.

Buat masa ini satu konsultansi awam mengenai cadangan mengenai penggubalan akta tersebut sedang berjalan daripada 28 Januari hingga 28 Februari hadapan. Tujuan konsultasi ini dijalankan adalah untuk mendapat maklum balas dan pandangan daripada pihak yang berkepentingan dan rakyat berkaitan cadangan penggubalan akta ini.

Sudah tentu terdapat banyak pandangan terhadap cadangan akta yang baharu ini kerana ia melibatkan banyak pihak yang mungkin bertentangan seperti pemilik kediaman dan penyewa. Pandangan mereka di dalam industri juga penting. Justeru mereka yang berkepentingan perlu menggunakan peluang konsultasi ini untuk menyatakan pandangan mereka sebelum akta ini diluluskan oleh Parlimen. Sila layari laman web Unified Public Consultation dan klik Ongoing Consultations untuk memberi maklum balas.

DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 22/2/2022

Sumber Asal: https://m.facebook.com/100000270189106/posts/5237061049646183/