SETIAP pemilik rumah sudah tentu gembira apabila impian mereka untuk memiliki kediaman sendiri tercapai. Walau bagaimanapun impian mereka boleh bertukar menjadi mimpi buruk hanya setelah beberapa tahun. Ini selalu berlaku kepada mereka yang tinggal di kediaman berstrata seperti pangsapuri. Penyelenggaraan pembangunan berstrata kerap menimbulkan masalah jika ia tidak diuruskan dengan baik.
Memastikan kediaman rakyat berada di dalam keadaan yang sempurna. Mungkin ramai yang tidak bersetuju ini merupakan tanggungjawab kerajaan. Memangnya matlamat akhir adalah untuk mewujudkan kesedaran di kalangan rakyat untuk menyelenggarakan pembangunan mereka sendiri. Sama ada urusan penyelenggaraan harian atau kerja-kerja baik pulih yang melibatkan kos yang tinggi. Namun ramai yang terkejut apabila diberitahu ia adalah tanggungjawab mereka. Malah ada yang keberatan untuk membayar yuran penyelenggaraan bulanan.
Untuk menyelesaikan masalah ini terdapat beberapa strategi yang perlu dilakukan oleh kerajaan:
1. Meningkatkan kesedaran penduduk terhadap tanggungjawab mereka.
Kesedaran ini akan mencetuskan perubahan sikap. Ia bermula sebelum penduduk membeli kediaman mereka. Kempen berterusan perlu dilaksanakan untuk menyedarkan masyarakat. Ia juga boleh dilaksanakan secara khusus untuk mereka yang hendak memiliki hartanah di pembangunan berstrata.
2. Memperkasakan penduduk di pembangunan berstrata.
Kempen dan kursus juga perlu diadakan secara berterusan di pembangunan berstrata. Pelbagai program khusus perlu sentiasa dianjurkan untuk penggerak masyarakat di pembangunan berstrata seperti AJK persatuan penduduk, persatuan belia, persatuan sukan, masjid, surau dan persatuan-persatuan lain.
Mereka yang bertanggungjawab ke atas pengurusan pembangunan berstrata seperti Ahli Jawatankuasa Perbadanan Pengurusan (MC) atau Badan Pengurusan Bersama (JMB) perlu dilatih agar lebih berilmu, cekap dan yakin.
Kebanyakan dari mereka menjalankan tugas masing-masing secara sukarela. Sebagai menghargai komitmen mereka, kursus-kursus latihan dan bimbingan perlu dianjurkan untuk mereka. Ia juga penting untuk melengkapkan mereka dengan kepakaran-kepakaran seperti pengurusan kewangan dan pengurusan konflik.
Menggalak dan membantu menganjurkan program-program untuk memperkasakan program-program akar umbi dengan menyediakan sokongan kewangan dan logistik.
Program-program kemasyarakatan akan dapat mewujudkan semangat kekitaan di kalangan penduduk. Tanpa semangat ini, penduduk tidak akan mengambil berat terhadap pembangunan mereka.
3. Bantuan kepada penduduk untuk membaikpulih pembangunan mereka.
Ada yang berpandangan adalah tidak adil untuk membantu penduduk pembangunan berstrata membaikpulih pembangunan mereka kerana penduduk rumah teres atau rumah-rumah lain di atas tanah (landed property) terpaksa membaikpulih rumah mereka tanpa bantuan kerajaan.
Walau bagaimanapun keadaan adalah berbeza kerana kos membaik pulih di pembangunan berstrata adalah tinggi. Kos membaikpulih atau mengganti bumbung akan menelan belanja sehingga beratus-ratus ribu ringgit. Begitu juga dengan lif, tangki atau sistem elektrik. Walaupun jika kos ini dibahagikan dengan bilangan unit kediaman namun kos tersebut masih tinggi.
Skim pembiayaan bersama di antara kerajaan dan penduduk amat membantu. Kerajaan membayar sebahagian dan penduduk membayar sebahagian. Untuk pembangunan kos rendah, kerajaan boleh menanggung sehingga 80 peratus kos membaikpulih dan penduduk menanggung 20 peratus yang boleh dibayar secara ansuran. Untuk kos sederhana, penduduk boleh menanggung sehingga 60 peratus.
Program ini telah dilaksanakan yang dimulakan oleh Kerajaan Pakatan Rakyat Negeri Selangor dengan Skim CERIA dan turut dilaksanakan oleh Kerajaan Pusat maka perlu diperluaskan dan ditambah peruntukkannya.
4. Mewujudkan koperasi untuk pembangunan berstrata.
Kos penyelenggaraan yang terpaksa ditanggung oleh setiap unit kediaman sudah tentu adalah lebih tinggi sekiranya ia ditanggung oleh bilangan kediaman yang kecil. Kos untuk setiap unit kediaman bagi pembangunan yang mengandungi 500 unit sudah tentu lebih tinggi dari kos bagi pembangunan yang mengandungi 2,000 unit.
Begitu juga dengan kos membaikpulih. Barangan yang dibeli secara pukal adalah lebih rendah harganya dari barangan yang dibeli dalam kuantiti yang sedikit.
Sekiranya kontrak penyelenggaraan atau kontrak membaikpulih dapat disekalikan untuk beberapa pembangunan berstrata maka sudah tentu akan berlaku penjimatan. Justeru itu penubuhan sebuah koperasi dapat mencapai matlamat ini.
Kerajaan boleh membantu dengan merangkumkan sekali kontrak untuk beberapa pembangunan. Kerajaan juga boleh merundingkan agar mereka mendapat harga yang terbaik. Sebuah perbadanan atau konsortium boleh ditubuhkan untuk membantu penduduk.
5. Pindaan kepada akta-akta sedia ada atau mewujudkan akta-akta baharu.
Akta-akta sedia perlu dikaji dan dipinda untuk memastikan pengurusan pembangunan berstrata dapat dilakukan dengan lebih lancar lagi. Akta Pengurusan Strata 2013 atau Akta 757 telah hampir 10 tahun sejak ia diwartakan. Dalam dunia yang berubah dengan pantas sudah tentu terdapat perkembangan-perkembangan baharu yang memerlukan cara-cara penyelesaian yang berbeza. Oleh yang demikian akta tersebut perlu disesuaikan agar dapat menangani masalah-masalah yang terkini dan yang akan datang.
Akta 757 telah menggantikan Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Penyenggaraan Dan Pengurusan) 2007 atau Akta 663. Akta ini telah digantikan selepas hanya 6 tahun. Kerajaan Pusat perlu bekerjasama rapat dengan kerajaan-kerajaan negeri dan MC serta JMB untuk pindaan tersebut. MC dan JMB lebih mengetahui akan masalah-masalah yang dihadapi.
Di antara punca kos penyelenggaraan menjadi tinggi dan kerja-kerja membaikpulih kerap diperlukan adalah rekabentuk pembangunan dan bahan-bahan yang digunakan. Kualiti kerja juga menjadi punca kepada masalah penduduk.
Kerajaan boleh menjadi perintis kepada rekabentuk baharu dan penggunaan bahan-bahan secara inovatif agar kos penyelenggaraan jangka panjang dapat diturunkan dan kekerapan membaikpulih juga dapat dikurangkan. Projek-projek di bawah kerajaan seperti Projek Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) boleh menjadi peneraju kepada usaha ini. Insentif boleh diberikan kepada pemaju-pemaju untuk melaksanakannya atau undang-undang diwujudkan untuk memaksa mereka.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 10/9/2021
Sumber Asal: https://www.facebook.com/100000270189106/posts/4658014850884142/
