KETIKA saya adalah ADUN saya pernah menerima aduan mengenai gerai-gerai tepi jalan di sebuah kawasan pangsapuri kos rendah. Penduduk merungut kerana ia tidak teratur dan kotor kerana buangan darinya tidak diuruskan dengan teratur. Akhirnya kawasan tersebut dibebani dengan masalah tikus dan longkang tersumbat yang berbau busuk. Maka saya telah mengumumkan hasrat untuk menyusun semula gerai-gerai tersebut dengan membina sebuah medan selera dan berita itu telah disiarkan oleh media.
Tetapi saya terkejut kerana beberapa hari selepas berita itu tersiar beberapa orang individu telah datang menemui saya dengan cadangan lengkap untuk medan selera tersebut. Mereka telah mengenalpasti tapaknya dan seingat saya mereka bercadang untuk mengendalikannya. Cekap sungguh orang kita. Mereka nampak peluang yang boleh dimanfaatkan. Ada yang memandang jelek kepada mereka tetapi ada yang menganggap mereka proaktif. Walau bagaimanapun mereka tidak mendapat projek itu kerana ia telah diserahkan kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan hari ini telah beroperasi.
Tetapi kadang-kala PBT tidak memiliki kemampuan untuk membina medan selera seperti itu dan meminta pihak swasta membinanya. Mereka kemudian diberi hak untuk mengurus dan memungut sewa untuk satu jangka masa tertentu. Mungkin ianya 10 tahun atau lebih untuk memberi peluang kepada mereka mendapatkan semula kos pembinaan dan juga keuntungan. Selepas tamat kontrak, medan selera itu akan diserahkan kepada PBT. Konsep ini dinamakan Bina Guna Serah atau ‘Build, Operate and Transfer’ ( BOT ).
Di atas kertas, konsep BOT ini adalah satu konsep menang-menang. PBT dan rakyat mendapat kemudahan awam. Syarikat swasta mendapat keuntungan. Walau bagaimanapun setelah tamat kontrak, kemudahan yang disediakan telah dibebani dengan pelbagai masalah dan perlu dibaikpulih. Kos membaikpulih dan penyelenggaraan ini boleh menjadi terlalu tinggi. Jika ia terpaksa ditanggung keseluruhannya oleh PBT maka ia akan menjadi beban kepada mereka. Justeru itu jika masih ada projek-projek BOT hari ini, syarat-syarat di dalam perjanjian seperti tempoh kontrak dan tanggungjawab untuk membaik pulih perlu diputuskan dengan teliti. BOT juga boleh dilaksanakan untuk kemudahan-kemudahan awam yang lain.
Satu lagi modus operandi di mana pihak swasta boleh mengaut keuntungan sekiranya pihak kerajaan tidak memiliki peruntukan yang mencukupi adalah dengan mengambil alih tapak bangunan sedia ada dan menggantikannya di lokasi yang lain. Contohnya terdapat bangunan kerajaan yang terletak di kawasan yang strategik. Mungkin ketika bangunan itu dibina beberapa puluh tahun dahulu lokasinya bukanlah lokasi yang menjadi rebutan. Tetapi pembangunan berlaku dari tahun ke tahun akhirnya nilai tanah di kawasan tersebut meningkat. Walau bagaimanapun bangunan ini perlu dibaikpulih atau dibina semula kerana tidak dapat menampung keperluan terkini.
Perjanjian akan dibuat untuk syarikat swasta membina bangunan yang baharu di atas tanah mereka di kawasan lain yang mungkin lebih jauh dari tapak asal. Sudah tentu nilai tanah di tapak baharu adalah jauh lebih rendah. Syarikat swasta itu akan memajukan tapak asal dengan pembangunan baharu seperti pembangunan komersil yang sepadan dengan kawasan tersebut. Pulangan dari pembangunan baharu itu akan digunakan untuk membiayai bangunan kerajaan yang mereka perlu bina.
Seperti BOT ia kelihatan seperti konsep menang-menang tetapi terdapat juga banyak tanda tanya terhadap urusan seperti ini dan di antaranya adalah:
1. Manfaat kewangan dari pembangunan baharu yang dinikmati oleh syarikat adalah jauh lebih tinggi dari manfaat kepada kerajaan dalam erti kata yang lain perjanjian adalah berat sebelah.
2. Kerajaan telah kehilangan aset penting di kawasan strategik di tengah bandar.
3. Masalah kepada orang ramai yang hendak berurusan dengan kerajaan kerana terpaksa pergi ke lokasi yang jauh dan mungkin tidak ada pengangkutan awam.
4. Pemilihan syarikat dipertikaikan dan boleh timbul pelbagai dakwaan bagaimana syarikat tersebut dilantik.
Selain dari memindahkan bangunan, pembangunan semula boleh berlaku di tapak yang sama. Syarikat sama ada perlu membina semula bangunan kerajaan, menambah baik bangunan kerajaan, diberikan kontrak untuk menguruskan perkhidmatan yang disediakan oleh kerajaan atau gabungan pilihan-pilihan tersebut. Syarikat akan mendapat pulangan dari sewaan atau pulangan dari jualan pembangunan-pembangunan baru di atas tapak. Kemungkinan terdapat tanah-tanah kosong di atas tapak yang boleh dibangunkan atau penggunaan tanah dioptimakan dengan merombak semula susun-atur pembangunan.
Sekali lagi modus operandi ini juga akan menimbulkan pelbagai tanda tanya dan juga kontroversi. Di antaranya adalah:
1. Manfaat kewangan yang diperolehi oleh syarikat atau konsortium yang ditubuhkan jauh lebih tinggi dari yang dinikmati kerajaan dan sekali lagi sudah tentu terdapat dakwaan kontrak yang berat sebelah.
2. Kerajaan telah menyerahkan aset-aset strategik mereka walaupun ianya sekadar dipajak tetapi untuk tempoh pajakan tersebut kerajaan telah hilang kawalan penuh ke atasnya.
3. Kerajaan telah menyerahkan pengurusan perkhidmatan atau infrastruktur strategik kepada syarikat swasta di mana kepentingan nasional dan kepentingan rakyat belum tentu terjamin.
4. Mengenepikan kepakaran-kepakaran yang ada pada kerajaan, agensi kerajaan atau syarikat berkaitan kerajaan (GLC) walhal belum tentu kepakaran pihak swasta melebihi kepakaran kerajaan.
Justeru itu sudah tentu terdapat keburukan dan kebaikan. Kerajaan perlu mengutamakan kepentingan negara dan kepentingan rakyat. Mereka tidak seharusnya memikirkan keuntungan kewangan sahaja. Sekirannya ia melibatkan perkhidmatan atau infrastruktur strategik, kerajaan tidak sepatutnya hilang kawalan demi keselamatan negara terutamanya ketika kecemasan atau peperangan. Mungkin terdapat pihak swasta yang menganggap kerajaan sebagai lembu gemuk yang perlu diperah susunya sehingga kering oleh yang demikian kerajaan perlu berhati-hati.
DATO’ ISKANDAR ABDUL SAMAD
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH) – HARAKAHDAILY 25/6/2021
