Hak pemilik berstrata, kepada siapa hendak mengadu

Foto hiasan.

SEBELUM ini saya pernah menulis tentang JMB (Badan Pengurusan Bersama) dan MC (Perbadanan Pengurusan) sebagai ‘kerajaan ketiga’ dan pemilik perlu memberi kerjasama penuh kepada mereka.

Walau bagaimanapun ini tidak bermakna pemilik tidak mempunyai sebarang hak dan tidak boleh menyatakan sebarang pandangan terhadap cara pembangunan mereka diuruskan. Terdapat ramai Pengerusi dan Jawatankuasa JMB atau MC yang bertanggungjawab dan menjalankan tugas mereka dengan baik dan jujur tetapi terdapat juga ‘kambing hitam’.

Walaupun tidak lagi Exco Perumahan Kerajaan Negeri Selangor namun saya masih menerima rungutan dari pemilik tentang JMB atau MC mereka. Di antara rungutan yang saya terima adalah tindakan JMB atau MC yang menaikkan yuran penyelenggaraan (maintenance fees) atau disebut sebagai yuran penyenggaraan di dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Ada mengadu ia tidak munasabah kerana terlalu tinggi. Ada yang mengadu kenaikan ini tidak dibincangkan bersama mereka. Apakah sebenarnya hak pemilik di dalam keadaan sedemikian?

Para pemilik atau yang disebut sebagai pemilik petak di dalam Akta 757 memiliki hak-hak mereka tersendiri dan pelbagai saluran atau forum untuk mengemukakan bantahan atau pandangan.

Untuk isu yuran penyelenggaraan, di antara agenda mesyuarat agung tahunan (AGM) yang pertama JMB atau MC adalah membuat keputusan sama ada untuk menerima atau mengubah nilai yuran penyenggaraan atau sumbangan sinking fund untuk kerja-kerja baik pulih atau penambahbaikan. Di dalam Akta 757, ia terkandung pada Seksyen 19(1)c bagi JMB dan Seksyen 58(c) bagi MC.

Advertisement

AGM adalah amat penting bagi para pemilik. Ia adalah peluang bagi mereka untuk mengemukakan pandangan atau bantahan selain dari memilih Jawatankuasa Pengurusan (JP). Pada AGM juga pemilik berhak meneliti segala perbelanjaan dan pendapatan untuk pembangunan mereka.

Malangnya kadang kala tidak ramai yang berminat dengan AGM. Ada yang walaupun boleh hadir tetapi tidak dapat mengundi kerana mempunyai yuran dan sumbangan yang tertunggak. Terdapat yang enggan membayar kerana kononnya mahu menyatakan protes terhadap JMB atau MC tetapi akhirnya tidak dapat mengundi individu-individu pilihan mereka. Menurut Akta 757, JP perlu mempamerkan senarai nama-nama mereka yang berhak mengundi 48 jam sebelum AGM berlangsung.

AGM untuk MC diadakan setahun sekali dengan syarat tempoh di antara dua AGM adalah tidak melebihi 15 bulan. Notis bagi AGM adalah 14 hari. Selain dari bersuara dan mengundi di dalam AGM, pemilik petak juga berhak mengemukakan usul untuk dibincang dalam AGM. Usul ini perlu diterima oleh pejabat berdaftar MC tidak kurang daripada tujuh hari sebelum tarikh AGM. JP perlu memasukkan usul ini di dalam agenda mesyuarat dan juga perlu mempamerkan usul ini di papan tanda pejabat mereka.

Selain dari AGM, terdapat juga mesyuarat agung luarbiasa (EGM) untuk perkara-perkara yang mendesak tanpa perlu menunggu AGM. Menurut Akta 757, Jadual Kedua, 11(2)a, EGM perlu diadakan apabila terdapat permohonan bertulis dari sekurang-kurangnya satu perempat daripada unit syer agregat. EGM ini perlu diadakan secepat boleh dilaksanakan tetapi tidak lebih daripada enam minggu dari penerimaan permohonan tersebut.

Pemilik juga boleh membuat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan atau Commissioner of Buildings (COB) di pihak berkuasa tempatan (PBT). Ketika saya berada di dalam Exco, terdapat COB yang merupakan satu Jabatan tersendiri dan terdapat juga merupakan satu unit. Walau apa sekalipun ia bertanggungjawab ke atas pembangunan berstrata di dalam kawasan mereka. JMB dan MC pula melaporkan kepada mereka. Sebarang pertikaian boleh dibawa kepada mereka untuk diselesaikan. Mereka menguatkuasakan Akta 757.

Di antara kuasa-kuasanya COB adalah:

1) Mengarahkan MC mengadakan EGM. [Akta 757, Jadual Kedua, 11(2)b]

2) Mempunyai akses bebas dan penuh kepada semua rekod-rekod kewangan dan pengurusan MC. [Akta 757, Jadual Kedua, 7(1)]

3) Melantik agen pengurusan sekiranya berpandangan penyelenggaraan sesuatu pembangunan itu tidak dilaksanakan dengan baik oleh JMB atau MC. [Akta 757, Seksyen 86(1)b]

4) Melantik individu untuk menganjurkan AGM pertama JMB apabila pemaju gagal memanggilnya menurut masa yang ditetapkan. [Akta 757, Seksyen 18(5)]

5) Membaikpulih sebarang kerosakan pada harta bersama (common property) menggunakan wang tunai atau jaminan bank yang didepositkan oleh pemaju. [Akta 757, Seksyen 92(5) hingga (6)]

Sekiranya pemilik masih tidak berpuas hati dan masalah atau tuntutan mereka masih tidak boleh selesaikan maka mereka boleh mengemukakan kes mereka kepada Tribunal Pengurusan Strata atau Strata Management Tribunal (SMT).

Walau bagaimanapun kes-kes yang difail di TPS tidak boleh difail di Mahkamah Sivil. Kes-kes yang telah difail di Mahkamah Sivil tidak boleh difail di TPS. Kes-kes juga tidak boleh difailkan serentak di TPS dan mahkamah. Tuntutan maksimum untuk TPS adalah RM250,000. Sementara jenis-jenis tuntutan adalah sepertimana Bahagian 1 pada Jadual Keempat, Akta 757. Bukan sahaja pemilik yang boleh memfailkan kes-kes tetapi juga pihak-pihak lain seperti JMB, MC dan pemaju. – HARAKAHDAILY 28/2/2021

Penulis ialah Ketua Penyelaras Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH)