DI ANTARA isu yang melingkari anak muda pada hari ini ialah harga rumah. Semalam 3 November 2019 semasa saya mempengerusikan Sidang Dun Belia Negeri Kelantan, di antara usul yang diluluskan ialah menggesa Kerajaan Negeri Kelantan menggesa Kerajaan Negeri Kelantan untuk menyediakan kuota khas perumahan mampu milik kepada golongan belia. Beberapa orang Ahli Dewan Undangan Negeri Belia yang mengambil bahagian di dalam perbahasan juga tidak melepaskan peluang untuk menyatakan kebimbangan terhadap masa depan mereka dan peluang untuk memiliki rumah yang semakin lama dilihat semakin bermasalah.
Di luar konteks Sidang Dun Belia Kelantan itu, mari kita meninjau realiti harga rumah di Malaysia. Hakikatnya, sudah banyak literature yang membahaskan harga rumah di Malaysia. Kajian dari Bank Negara Malaysia, bank komersial, REHDA, INSPEN, firma penyelidikan hatta Universiti Awam dan Swasta. Tidak sekadar itu, isu ini juga turut mendapat perhatian serius dari Bank Dunia dan Demographia International. Konsensus kajian telah mendapati harga rumah di Malaysia ‘sangat tidak mampu milik’.
Pada bulan September lalu, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Tanah telah menerbitkan Laporan Harta Tanah Separuh Pertama 2019. Indeks Harga Rumah di Malaysia menunjukkan peningkatan mata indeks bagi semua rumah meningkat 1.7 mata pada Suku Kedua 2019 iaitu pada paras 194.8 berbanding Suku Kedua 2019, 193.1 mata.
Sementara itu, purata harga semua rumah juga meningkat daripada RM416,716 (S2 2019) kepada RM420,345 (S2 2018). Peratus perubahan yang marginal iaitu 0.9 peratus telah disumbangkan oleh kenaikan purata harga bagi segmen rumah teres (1.8 peratus) dan rumah kondominium/pangsapuri (0.2 peratus). Tiga negeri menunjukkan peningkatan mata indeks melebihi nasional iaitu Johor (224.1), Selangor (198.3) dan Kuala Lumpur (196.6).
Walau bagaimanapun, jumlah transaksi rumah mencatat peningkatan 6.1 peratus pada Separuh Pertama 2019 iaitu sebanyak 99,922 unit berbanding 94,200 unit pada Separuh Pertama 2018. Nilai juga meningkat secara seiring dengan transaksi iaitu daripada RM31.7 bilion pada Separuh Pertama 2018 kepada RM34.7 bilion pada Separuh Pertama 2019.
Selangor merekodkan jumlah transaksi tertinggi iaitu 31,307 unit (RM21.8 bilion) diikuti oleh Johor sebanyak 20,972 unit (RM9.10 bilion) dan Sarawak sebanyak 11,843 unit (RM3.51 bilion). Meskipun Kuala Lumpur hanya mencapai 7,496 unit sahaja, tetapi nilainya berjumlah RM7.96 bilion. Tidaklah mengejutkan kerana purata harga seunit rumah di Kuala Lumpur mencecah RM780 ribu.
Dari aspek inventori, sehingga Separuh Pertama 2019, stok rumah kediaman berjumlah 5.6 juta unit. Di Selangor sahaja mencecah 1.5 juta unit manakala di Johor sebanyak 820 ribu unit dan di Pulau Pinang 512 ribu unit. Jumlah rumah kediaman yang telah siap dalam tempoh yang sama ialah 27 ribu unit dan unit yang sedang dalam pembinaan sebanyak 47 ribu unit.
Keadaan itu telah meningkatkan lagi jumlah rumah kediaman yang tidak terjual. Umumnya, rumah kediaman yang tidak terjual boleh dikategorikan kepada tiga iaitu ‘overhang’ atau unit yang telah siap tetapi tidak terjual selepas 9 bulan dilancarkan dan selepas dikeluarkan sijil (CF) oleh pihak berautoriti, unit dalam pembinaan dan unit yang akan dibina.
Jumlah keseluruhan rumah kediaman yang tidak terjual dalam tempoh Separuh Pertama 2019 ialah 130,517 unit. Daripada jumlah tersebut, unit ‘overhang’ adalah sebanyak 32,810 unit yang dianggarkan bernilai RM19.76 bilion. Jumlah tersebut tidak termasuk pangsapuri perkhidmatan (serviced apartment) kerana ia dikategorikan sebagai unit komersial dan berbeza kadar caj utiliti dan cukai.
Pangsapuri perkhidmatan mencatatkan peningkatan yang signifikan dalam unit ‘overhang’ iaitu 60 peratus iaitu sebanyak 18,186 unit dalam tempoh Separuh Pertama 2019 berbanding 11,371 unit dalam tempoh Separuh Pertama 2018. Ironinya, jumlah unit yang telah siap dibina dalam tempoh yang sama juga meningkat 56.7 peratus mencecah lebih 16 ribu unit tidak termasuk stok yang sedia ada berjumlah 228 ribu dan yang sedang dibina berjumlah lagi 22 ribu.
Sekiranya difokuskan lebih terperinci, jumlah rumah kediaman ‘overhang’ paling tinggi adalah dalam lingkungan harga RM200,000 hingga RM400,000 iaitu sebanyak 13,059 unit (39.8 peratus). Kemudian, rumah kediaman yang berharga RM1 juta dan ke atas iaitu sebanyak 4,213 unit (12.8 peratus). Keadaan ini menunjukkan rumah yang boleh dianggap sebagai mampu milik berhadapan dengan masalah yang kritikal.
Definisi Rumah Mampu Milik berbeza mengikut perspektif pihak tertentu. Saya tertarik dengan cadangan daripada National House Buyers Association (HBA), mereka mencadangkan kepada pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mempertimbangkan tiga perkara utama berkaitan dengan Rumah Mampu Milik (RMM). Kriteria HBA berbeza dengan REHDA.
Pertama, harga mestilah dalam lingkungan RM150,000 hingga RM300,000 di kawasan luar bandar dan bandar tanpa mengambil kira ‘social housing units’ seperti Projek Perumahan Rakyat (PPR). Kedua, keluasan rumah minimum 900 kaki persegi dengan tiga bilik. Ketiga, lokasi rumah mestilah di kawasan mudah diakses dengan pengangkutan awam dan pelbagai ameniti.
Secara asasnya, tiada takrifan universal untuk RMM. UN-HABITAT merumuskan RMM ialah rumah yang memenuhi keperluan dari segi kualiti dan lokasi, mampu dibeli dan pada masa yang sama pembeli mampu membeli barangan keperluan asas yang lain. Takrifan umum itu sangat luas. Walau bagaimanapun, biasanya terdapat tiga pendekatan utama untuk menilai tahap keupayaan memiliki rumah.
Pertama, pendekatan ‘Median Multiple’ (MM). Maksudnya, pendapatan median isi rumah setahun dijumlahkan sebanyak tiga kali. Sekiranya pendapatan isi rumah penengah kumpulan B40 ialah RM3,000 sebulan atau RM36,000 setahun (2016), maka RMM bagi golongan ini adalah sekitar RM108,000 seunit. Jika pendapatan isi rumah penengah nasional RM5,228 sebulan atau RM62,736 setahun, maka harga RMM ialah RM188,028 seunit.
Sebagai contoh lain, pendapatan median isi rumah tahunan di Kuala Lumpur ialah RM108,876 (RM9,073 sebulan) manakala pangsapuri di Sentul berharga RM400,000 seunit. Maka, nisbahnya adalah 3.67. Nisbah 3.67 dikategorikan sebagai ‘moderately unaffordable’ menurut Affordability Index. Jika harga rumah adalah RM500,000 seunit, maka nisbahnya adalah 4.59 dan ia dikategorikan sebagai ‘seriously unaffordable’.
Pendekatan kedua pula ialah ‘Housing Cost Burden’. Ia hendaklah mengambil kira kos perbelanjaan perumahan seperti pembayaran ansuran pinjaman, kos penyelenggaraan dan cukai pintu. Jumlah kos berkenaan mestilah tidak lebih daripada 30 peratus pendapatan isi rumah. Ketiga, pendekatan ‘Residual Income’ yang merujuk kepada baki pendapatan yang masih ada selepas ditolak semua kos perbelanjaan yang tidak berkaitan rumah untuk membayar ansuran pinjaman perumahan.
Secara peribadi, pendekatan kedua dan ketiga lebih cermat. Pendekatan ini memerlukan kemahiran literasi pengurusan kewangan peribadi yang efektif. Ia lebih realistik, personal dan praktikal bagi mengukur tahap keupayaan kewangan seseorang sebelum membuat keputusan untuk membeli dan menanggung kos perumahannya.
BNM telah menerbitkan Tinjauan Kestabilan Kewangan Separuh Pertama 2019 pada September lalu dan merumuskan bahawa pertumbuhan hutang isi rumah meningkat lebih pantas pada kadar 5.1 peratus. Nisbah hutang isi rumah berbanding KDNK menokok kepada 82.2 peratus sehingga akhir bulan Jun 2019. Pinjaman untuk pembelian rumah adalah bahagian terbesar (31 peratus) daripada keseluruhan hutang isi rumah dengan nilai dianggarkan sebanyak RM515 bilion.
Berdasarkan kepada data permohonan dan kelulusan pinjaman perumahan dalam tempoh Separuh Pertama 2019, semuanya menunjukkan peningkatan. Jumlah permohonan pinjaman pembelian rumah yang dipohon adalah RM127 bilion, meningkat 12.1 peratus berbanding tempoh sama 2018. Walau bagaimanapun, jumlah pinjaman diluluskan hanya RM54 bilion sahaja. Hal ini bermakna lebih kurang 42.5 peratus kelulusan yang diberikan.
Secara kesimpulannya, KPKT harus menilai dengan teliti mengapa rumah dalam lingkungan RM200,000 hingga RM400,000 paling banyak tidak terjual. Dalam hal ini, cadangan untuk menurunkan had pemilikan warga asing kepada harga RM600,000.00 sudah pasti akan memburukkan lagi keadaan. Kajian perlu membuktikan apakah punca sebenar situasi ini berlaku, adakah disebabkan oleh permintaan rendah, spesifikasi rumah tidak sesuai, masalah fasiliti kredit atau trend semasa? Kemudian, harga rumah yang ditawarkan tinggi dan tidak selari dengan tahap kemampuan kewangan prospek pembeli. Rakyat juga harus diterapkan dengan tahap literasi kewangan peribadi yang relevan. Pastinya intervensi kerajaan sangat dituntut bagi mengekang pencatutan dan spekulasi yang keterlaluan.
AHMAD FADHLI SHAARI,
Ahli Parlimen Pasir Mas
Timbalan Ketua Pemuda PAS Malaysia
4 November 2019M / 7 Rabiul Awwal 1441H – HARAKAHDAILY 4/11/2019
